Wie viel Sie letztlich an Steuern bezahlen werden, lässt sich nicht ohne Kenntnis weiterer Details beantworten – das kann Ihnen nur ein Fachmann im Rahmen einer individuellen Beratung beantworten. Allerdings zeigt dieser scheinbar einfache lebensnahe Sachverhalt einmal mehr, wie komplex unser Steuerrecht ist.
Zunächst der Erwerb des Hauses von Ihrem Bruder im Rahmen des Erbfalls: Obwohl Sie ein enger Verwandter des Erblassers sind, gewährt der Gesetzgeber Geschwistern bei der Erbschaftsteuer nur einen geringen Freibetrag von 20 000 Euro, zudem betragen die Steuersätze in der anzuwendenden Steuerklasse II (nicht zu verwechseln mit den Steuerklassen bei der Lohnsteuer) zwischen 15 und 43 Prozent. Welcher Steuersatz zur Anwendung kommt, richtet sich nach dem steuerpflichtigen Wert des geerbten Vermögens.
Der Verkauf des geerbten Hauses: Mit dem Erwerb von Todes wegen treten Sie diesbezüglich unmittelbar in die Rechtsstellung Ihres Bruders ein, es gilt die sogenannte Gesamtrechtsnachfolge (Fußstapfen-Theorie). Ob der Hausverkauf bei Ihnen zu einem einkommensteuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt, hängt davon ab, wie lange Ihr Bruder das Haus schon im Eigentum hatte bzw. wie es genutzt wurde. Gehörte das Haus schon länger als zehn Jahre dem Erblasser, bleibt ein Gewinn aus dem Verkauf des Hauses auf jeden Fall einkommensteuerfrei. War das Haus weniger als zehn Jahre im Eigentum Ihres Bruders, kommt es auf die Nutzung durch den Erblasser an. Zur Ermittlung der Zehn-Jahres-Frist ist auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags durch Ihren Bruder abzustellen. Falls der Gewinn aus dem Hausverkauf steuerpflichtig wird, unterliegt er dem regulären Einkommensteuersatz mit bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer.
Die Vermietung: Sie haben Recht – bei Vermietung der neu erworbenen Wohnung sind die Einnahmen grundsätzlich steuerpflichtig. Sie können jedoch Ausgaben (sogenannte Werbungskosten), die mit der Vermietung zusammenhängen, steuermindernd ansetzen, insbesondere auch die Abschreibung auf den Gebäudeanteil der Wohnung. Ob und in welcher Höhe letzten Endes Einkommensteuer zu bezahlen ist, lässt sich erst unter Einbeziehung Ihrer weiteren Einkünfte und der Berücksichtigung anderer Steuerabzugsbeträge, wie Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen, ermitteln.