In Städten wie München gibt es immer öfter Indexmieten. Vermieter müssen dabei aber offenlegen, wie sie die Mieterhöhung berechnen. © Axel Haesler
Modernisierungsmaßnahmen kann ein Vermieter zu einem bestimmten Anteil auf die Mieter umlegen. © Andrea Warnecke, dpa
Kaum etwas sorgt im Mietverhältnis für so viel Nervosität wie Post vom Vermieter – besonders, wenn in dem Schreiben das Wort „Mieterhöhung“ auftaucht. Doch bevor Panik ausbricht: Nicht jede Erhöhung ist auch wirklich zulässig, solche Anpassungen unterliegen gewissen Regeln. Auch viele private Vermieter, die zum Beispiel hohe Investitionen in die energetische Sanierung ihres Hauses gesteckt haben, sind unsicher, was sie auf die Miete umlegen dürfen.
Zunächst ein Überblick über die verschiedenen Arten von Mietverhältnissen.
■ Die Staffelmiete
Schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags wissen, wie sich die Miete in den folgenden Jahren entwickeln wird? Bei einem Staffelmietvertrag ist das der Fall. Er schreibt bereits im Vorfeld fest, wann die Miete um welchen Betrag auf welchen neuen Wert steigt. Mieter stimmen dieser Regelung mit Unterzeichnung des Mietvertrags zu. Das schafft frühzeitig Klarheit und kann Zwist zwischen Mietern und Vermietern vermeiden.
Wichtig dabei: Auch die Staffelmiete ist an grundsätzliche Vorgaben gebunden. Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München zufolge muss zwischen zwei solcher Erhöhungen mindestens ein Jahr vergehen. Außerdem dürfen weder die Anfangsmiete noch die später vorgesehenen Mieten gegen eine eventuell in der Region geltende Mietpreisbremse verstoßen. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent ist dann nicht zulässig, so das Ratgeberportal Finanztip.
In Regionen, in denen keine Mietpreisbremse gilt, sind Vermieter in der Ausgestaltung der Staffelmiete freier und müssen sich nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten.
Über die vereinbarte Staffelung hinausgehende Mieterhöhungen – etwa nach Modernisierung oder um die Miete auf ortsübliches Vergleichsniveau zu bringen – sind laut Beate Heilmann, Rechtsanwältin und Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins, nicht zulässig. Wie lange die Staffelmiete andauern darf, ist inzwischen nicht mehr gedeckelt. Nur für vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge darf die Mietstaffel für maximal zehn Jahre vereinbart werden.
■ Die Indexmiete
Weniger gut vorhersehen lässt sich die Mietpreisentwicklung bei Abschluss eines Indexmietvertrags. Hier wird der Mietpreis an den Verbraucherpreisindex – also letztlich die Inflationsrate – gekoppelt. Einmal im Jahr kann der Vermieter die bisherige Miete in Relation zur allgemeinen Teuerungsrate setzen und entsprechend nachbessern, wenn die Preise gestiegen sind. Die Berechnung für die Mieterhöhung muss der Vermieter Monika Schmid-Balzert zufolge offenlegen.
Mieterhöhungen darüber hinaus sind ausgeschlossen – mit einer Ausnahme: Ist der Vermieter gesetzlich zu einer Investition verpflichtet, darf er einen Teil der Kosten auf Mieter umlegen.
Übrigens: Zwar ist eine Indexvereinbarung oft Grundlage für Mieterhöhungen. Ist die allgemeine Preisentwicklung aber negativ, kann das auch bei der Miete zu einem Rückgang führen. In diesem Fall müssen Mieter aber selbst aktiv werden, heißt es vom Mieterverein. Denn sie müssen die Absenkung der Miete schriftlich verlangen.
■ Die Vergleichsmiete
Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ist das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen in der Region höher, dürfen Vermieter in gewissem Maße nachbessern. „Der Vermieter kann von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, wenn die Miete zuvor ein Jahr unverändert war“, sagt Beate Heilmann. Auch nach einem Einzug ist die Miete für ein Jahr unveränderbar.
Fällig wird die höhere Mietzahlung erst zum dritten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter – zwischen zwei solcher Mieterhöhungen liegen also zwangsläufig mindestens 15 Monate. „Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete müssen begründet werden“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Dafür können Vermieter verschiedene Argumentationsgrundlagen heranziehen:
Zwei Obergrenzen müssen Vermieter bei ihrer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beachten: Zum einen darf der neue Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen – in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt maximal um 15 Prozent.
Erfüllt die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete formal und inhaltlich all die zuvor genannten Bedingungen, müssen Mieter dieser zustimmen – erst dann wird die Mieterhöhung wirksam. Jutta Hartmann zufolge haben Mieter für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit den Rest des Monats, in dem die Mitteilung zugegangen ist, sowie die beiden darauffolgenden Monate Zeit. Stimmen sie dem Begehren nicht zu, können Vermieter klagen.
■ Die Modernisierung
Hat der Vermieter bauliche Veränderungen an der Wohnung oder dem Haus vornehmen lassen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen – etwa durch Energieeinsparung – kann eine Modernisierungsmieterhöhung gerechtfertigt sein.
Auf die Jahresmiete umschlagen dürfen Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten, die auf die jeweilige Wohnung entfallen. Sind das zum Beispiel 10 000 Euro gewesen, darf die jährliche Miete um 800 Euro, also 66,67 Euro pro Monat angehoben werden. Wichtig ist aber: Wurden im Rahmen der Modernisierung auch Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, müssen diese von den Kosten abgezogen werden – sie sind Vermietersache. Auch womöglich erhaltene geldwerte Vorteile durch öffentliche Fördermittel müssen in Abzug gebracht werden. In der Mieterhöhungserklärung muss all das schlüssig dargelegt werden.
Darüber hinaus darf die Modernisierungsmieterhöhung die Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Quadratmeter verteuern.