Mieter, die ihre Wohnung untervermieten, sind keine Seltenheit. Die Gründe dafür sind vielseitig: Bewohner größerer Wohnungen bessern gern ihre Haushaltskasse auf oder suchen einen Untermieter, wenn sie länger im Ausland unterwegs sind.
Auch ältere Menschen, deren Kinder aus der großen Wohnung ausgezogen sind, suchen sich Gesellschaft durch Untermieter. Allerdings ist nicht alles erlaubt. Beim Thema Untermiete lauern einige Fallstricke, die den Hauptmieter im Extremfall sogar seine Wohnung kosten können.
Unbedingt Vermieter
informieren
„Der Hauptfehler wäre, den Vermieter der Wohnung nicht darüber zu informieren, dass jemand dauerhaft einziehen möchte“, sagt Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München. Denn ohne ausdrückliche Erlaubnis seines Vermieters darf ein Mieter nicht untervermieten. „Tut er es dennoch, riskiert er die fristlose Kündigung“, so Schmid-Balzert.
Doch hat der Vermieter ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Untermieters? „Nein, er hat lediglich Anspruch darauf, Name, Geburtsdatum und Anschrift des potenziellen Untermieters zu erfahren“, so Schmid-Balzert. Über dessen Einkommensverhältnisse und die Details des geplanten Untermietvertrages muss er nicht informiert werden. „Auf Grundlage dieser Informationen prüft der Vermieter, ob im konkreten Fall Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen“, sagt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Viel Spielraum abzulehnen hat er allerdings nicht. „Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und nichts gegen die Person des Untermieters spricht, muss er zustimmen.“
Doch was ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung? „Ein Klassiker ist die Untervermietung eines oder mehrerer Zimmer, wenn der Hauptmieter zum Beispiel für längere Zeit ins Ausland zieht“, erklärt Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Auch die Aufnahme eines Untermieters aus finanziellen Gründen sei berechtigt.
Keine Übernutzung
der Wohnung
Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern? „Zum Beispiel bei Übernutzung der Wohnung“, so Peitz. Sollen mehrere Untermieter in ein kleines Zimmer ziehen, kann das ein Grund sein, die Zustimmung zu verweigern. „Auch wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll, also alle Räume, kann der Vermieter nein sagen“, betont Rehfeld. Doch in der Realität ist es meist nicht so einfach. Vermieter lehnen oft auch trotz berechtigter Gründe ab. „Auf keinen Fall sollte der Untermieter ohne Genehmigung einziehen“, rät Monika Schmid-Balzert. „Liegt wirklich ein berechtigtes Interesse vor, kann der Mieter den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung verklagen.“
Das Zusammenleben mit einem Partner ist im Übrigen keine klassische Untervermietung. Trotzdem empfiehlt es sich, den Vermieter über den Einzug des Lebenspartners zu informieren.
Wie hoch darf
die Miete sein?
„Die Höhe der Untermiete muss angemessen sein“, erklärt Rehfeld. Sie ist eindeutig überzogen, wenn die Miete für ein untervermietetes Zimmer höher liegt als die Miete, die der Hauptmieter für die gesamte Wohnung zahlt. Für Untermietverhältnisse gelten die gleichen Regeln wie auch sonst im Mietrecht. „Sie sind grundsätzlich zeitlich unbegrenzt und enden mit dem Hauptmietvertrag“, so Peitz. Das sollte im Untermietvertrag festgehalten werden – ebenso wie Kündigungsfristen, Kautionszahlungen und die Höhe der Untermiete.
Wer haftet für
Schäden?
„Für alle Schäden, die der Untermieter verursacht, haftet der Hauptmieter“, sagt Rehfeld – zumindest zunächst. Denn der Hauptmieter muss zwar seinem Vermieter gegenüber für die Schäden einstehen, kann gegenüber dem Untermieter aber wiederum Schadensersatzansprüche geltend machen. Dpa