Köln – Ob München, Köln oder Stuttgart: In deutschen Metropolen werden viel zu wenig Wohnungen gebaut. So sei der Bedarf an Neubauwohnungen in Köln seit 2016 noch nicht mal zur Hälfte gedeckt worden (46 Prozent), heißt es in der Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Damit schlägt die Stadt am Rhein sogar München. Die Studie sieht hier einen jährlichen Bedarf von 12 474 Neubauwohnungen pro Jahr, es werden aber nur 8357 neue Unterkünfte errichtet, der Bedarf wird gerade zu 67 Prozent gedeckt.
In Stuttgart ist die Lage mit 56 Prozent noch dramatischer. In Berlin (73 Prozent) und Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf (je rund 79 Prozent) ist die Situation im Vergleich zu München besser. Die Autoren verglichen die Zahl der in den vergangenen drei Jahren fertiggestellten Wohnungen mit dem Bedarf, den sie anhand von Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung und Leerständen schätzten.
Gründe für die Misere sind der starke Zuzug, das knappe Personal in Bauämtern, strenge Vorschriften und der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. „Man kommt mit dem Bauen nicht hinterher“, sagte Ralph Henger, einer der beiden Autoren der Studie.
Die Städte müssten sich anstrengen, um die Mietenentwicklung zu bremsen, mahnt er und sein Kollege Michael Voigtländer. Entscheidend hierfür sei in den Metropolen die Bereitstellung von Bauland, um Investoren anzulocken. Zudem sollten mancherorts alte Gebäude umgebaut werden, anstatt neue zu errichten. Auch sollten der Bund und das Land finanziell klamme Städte wie Köln stärker unterstützen, etwa für den Ausbau des Nahverkehrs. Wenn das Umland besser angeschlossen wäre, würde das Wohnen dort attraktiver und der innerstädtische Druck des Wohnungsmarktes würde sich etwas abschwächen. Die Abwanderung ins Umland hilft im Großraum München nur eingeschränkt: Im Speckgürtel ist die Lage zum Teil noch angespannter: Im Kreis München kann der Neubau nur 47 Prozent des Bedarfes decken, in den Kreisen Ebersberg (50 Prozent) und Fürstenfeldbruck (53 Prozent) ist die Lage ähnlich. Auch in der Stadt Rosenheim (46 Prozent) hinkt der Neubau hinterher. Im bei Senioren beliebten Landkreis Garmisch-Partenkirchen wird der Bedarf sogar nur zu 32 Prozent gedeckt, auch im Berchtesgadener Land werden nur 69 Prozent der nötigen Wohnungen errichtet.
In den Jahren 2019 und 2020 werden den Angaben zufolge in ganz Deutschland je 342 000 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu decken. 2018 wurden nur 287 000 Wohnungen fertiggestellt. Dieser Wert dürfte dieses Jahr nicht deutlich anspringen – die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bleibt also groß.
Ganz anders sieht es auf dem Land aus: Dort wird mancherorts zu viel neu gebaut, etwa in Sachsen-Anhalt, Sachsen, im Saarland und in den Randgebieten Nordbayerns. In den Kreisen Rhön-Grabfeld und Main-Spessart gibt es rund vier Mal so viel Neubauten wie nötig.
Durch Neubaugebiete vor den Türen von Kleinstädten verlieren Stadt- und Dorfzentren an Bedeutung und das Leerstand-Problem verschärfe sich da. Der Grundsatz „Umbau vor Neubau“ sei hier wichtig. In einem Drittel der deutschen Kreise sollte „die Bautätigkeit im Neubau gebremst werden“.