Schön teuer: München und das Umland habe eine enorm hohe Lebensqualität. Das sorgt für die Ansiedlung von Unternehmen und den Zuzug vieler Gutverdiener. © Oliver Bodmer
München – Die Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden ist in Deutschland tief verwurzelt. Doch in München und Umgebung klaffen Wunsch und Wirklichkeit so weit auseinander wie sonst nirgendwo in Deutschland. Mit Summen, in denen man in anderen Regionen ganze Häuser bezahlen kann, bekommt man an der Isar nicht einmal eine Einzimmerwohnung. Das zeigt die Studie „Wohnen in Deutschland 2025“, die gemeinsam von der Sparda-Bank München, dem Institut der deutschen Wirtschaft, IW Consult und dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellt wurde.
2025 kostet ein Quadratmeter Wohneigentum in der bayerischen Landeshauptstadt demnach im Schnitt 8461 Euro. Das ist der höchste Wert unter allen 400 untersuchten Regionen in Deutschland und fast dreimal so viel wie der deutsche Schnitt von 3081 Euro. Auch andere Metropolen wie Berlin mit 5445 Euro oder Frankfurt mit 6112 Euro sind weit vom Münchner Niveau entfernt. In 22 Stadtteilen der Isar-Metropole überschreiten die Preise bereits die Marke von 10 000 Euro pro Quadratmeter. Und nicht nur das: Acht der zehn teuersten Landkreise bundesweit befinden sich im Großraum München, auch in Starnberg oder Miesbach bewegen sich die Preise in astronomischer Höhe (siehe Tabelle).
■ Wohnraum in Hof kostet nur einen Bruchteil
Noch deutlicher wird die Dimension, wenn man auf die Wohnfläche schaut. Für 360 000 Euro bekommt man in Deutschland durchschnittlich 117 Quadratmeter Wohnfläche. In München dagegen sind es nur 43 Quadratmeter, das ist bundesweit der niedrigste Wert. In Hof bekommt man für das gleiche Geld mehr als siebenmal so viel Fläche, nämlich 316 Quadratmeter, in Düsseldorf mit 79 Quadratmetern fast doppelt so viel, in Berlin mit 66 Quadratmetern immerhin rund die Hälfte mehr. Blickt man auf die Stadtteile, sind besonders die Graggenau (nördlicher Teil der Altstadt), der Gärtnerplatz und das Lehel mit 25 bis 28 Quadratmetern besonders teuer. Immerhin 51 bis 56 Quadratmeter für 360 000 Euro bekommt man in Neuperlach, Fürstenried-West und Aubing-Süd.
Für eine Standardimmobilie von 117 Quadratmetern müssen Münchner trotz guter Gehälter im Schnitt 14,7 Jahresnettoeinkommen aufbringen. Das ist mehr als das Doppelte des Bundeswerts (6,4 Jahreseinkommen) – und fast das Achtfache dessen, was in Regionen wie Hildburghausen in Thüringen nötig wäre. Gleichzeitig sind die Finanzierungslasten enorm: 87 Prozent der Kaufsumme werden laut Studie im deutschen Durchschnitt über Fremdkapital gedeckt. Wer Immobilienbesitzer an der Isar werden will, muss also oft gigantische Kredite schultern.
■ Keine andere Stadt verliert so viele Familien
Das alles hat Folgen – auch für die Zusammensetzung der Bewohner. München boomt zwar, auf 1000 Einwohner kommen jedes Jahr 72 Zugezogene, mehr als doppelt so viele wie im Bundesschnitt. Vor allem bei jungen Menschen zwischen 18 und 30 Jahren ist die Stadt wegen guter Unis und Jobs gefragt. Dafür ziehen vor allem die Familien weg, weil München mit Kindern kaum bezahlbar ist. Keine andere deutsche Region verliert so viele 30- bis 50-Jährige pro Jahr, nämlich im Schnitt rund 25,8 je 100 Einwohner. Auf die 1,5 Millionen Münchner hochgerechnet bedeutet das pro Jahr fast 40 000 Menschen, die etwa ins Umland ziehen, um wenigstens ein paar Euro zu sparen. Das macht München auch zur deutschen Pendlerhauptstadt, in der täglich rund 462 000 Menschen mit Auto, Bus und Bahn in die Arbeit kommen.
Der Bedarf an Wohnraum bleibt weiter größer als Angebot und Neubau. Immerhin hat sich aber das Preiswachstum an der Isar zuletzt etwas verlangsamt. Seit 2012 sind die Immobilienpreise um 113,7 Prozent gestiegen – weniger als in Berlin (158,9 Prozent) oder Köln (153,9). Doch angesichts des bereits extrem hohen Ausgangsniveaus bleibt das wenig tröstlich, weshalb oft nur die Flucht ins Umland bleibt. Hier lassen sich bis zu 26 Prozent einsparen – aber nur, wenn man relativ weit weg zieht.
Im nächsten Teil
lesen Sie, welche Umlandgemeinden noch bezahlbar sind – und welche nicht.