Bei einem Schwarzbau handelt es sich um ein Bauwerk, das ohne die erforderliche Baugenehmigung illegal errichtet, erweitert oder geändert wurde.
Die Bayerische Bauordnung regelt die Anforderungen, die bei Bauvorhaben zu beachten sind, unter anderem auch die benötigten Genehmigungen sowie die Bauüberwachung. Aus der Bauordnung geht hervor, dass die Errichtung, Änderung sowie Nutzungsänderung eines Bauwerks einer Baugenehmigung bedarf, sofern das Vorhaben nicht genehmigungsfrei ist. Genehmigungsfrei sind normalerweise kleinere Bauten wie zum Beispiel kleine Gartenhütten oder auch Terrassenüberdachungen. Die Bauaufsichtsbehörde, die jeweils am zuständigen Landratsamt beziehungsweise in der kreisfreien Stadt sitzt, überwacht alle Bauvorhaben in ihrem Bereich und kann somit auch Abweichungen oder illegale Bauten feststellen – oft bekommen die Behörden Hinweise von Nachbarn.
Wird ein Schwarzbau entdeckt, kann die Behörde abhängig von der Schwere des Vergehens unterschiedlich reagieren. Angefangen vom sofortigen Baustopp oder einer Nutzungsuntersagung bis hin zum vollständigen Rückbau kann auf den Grundstückseigentümer alles zukommen. Auch fallen in der Regel Gebühren, möglicherweise aber auch Bußgelder an. Außerdem unterscheidet man bei Schwarzbauten zwischen einer formellen und einer materiellen Illegalität. Das heißt: Formell illegal ist ein Bauwerk dann, wenn es keine erforderliche Baugenehmigung hat, diese aber erhalten hätte, wenn der Antrag rechtzeitig gestellt worden wäre. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein ungenutztes Dachgeschoss ausgebaut wird. In solchen Fällen ist eine Legalisierung im Nachhinein möglich. Materiell illegal ist ein Bauwerk dann, wenn es keine erforderliche Baugenehmigung hat und den Vorschriften des Baurechts widerspricht. In solchen Fällen kommt man meist um den Rückbau nicht herum. Hier kann das Bußgeld mit bis zu 50 000 Euro deutlich höher ausfallen. Andreas Lenker