München – Es gab einen detaillierten Entwurf und einen Investor. Aber es gab auch die Initiative „Mia san Haar“. Die ging vor drei Jahren auf die Barrikaden und hätte sie es nicht getan: Dann stünde auf der Südseite der viel befahrenen B 304, die die Gemeinde Haar im Osten Münchens durchschneidet, vermutlich längst ein 45 Meter hohes Haus mit Platz für jede Menge Wohnungen. Stattdessen: ein Baumarkt, Tennisanlagen, Parkplätze.
So ist das. Wer im Raum München hoch hinaus will, der hat es oft schwer. In Unterschleißheim, auch Kreis München, scheiterte kurz zuvor ein Hochhausprojekt am Widerstand der Bürger. Aktuell stoßen in Geretsried (Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen) und Bad Aibling (Kreis Rosenheim) Wohnturm-Projekte auf Kritik. Oft heißt es: zu hoch, zu mächtig, passt nicht ins Ortsbild. Auch in Feldmoching proben irritierte Bürger gerade den Aufstand. Hier soll ein neues Wohnquartier mit einem elfgeschossigen Büroturm entstehen. Manche unken schon von „Klein Manhattan“.
Fakt ist: Auf München und seinem Umland lastet ein enormer Siedlungsdruck. Jährlich ziehen 20 000 Menschen hierher, in den nächsten 20 Jahren soll es Schätzungen zufolge 400 000 Neubürger geben, die rund 200 000 Wohnungen brauchen. Aber weder die Stadt noch die Region haben endlos Flächen zur Verfügung, im Gegenteil: Der Bauplatz geht aus. Für Städtebauer ist das eine kniffelige Aufgabe. Um Hochhäuser – oder hohe Häuser – kommen sie langfristig kaum herum. Aber die Strategien sind vielfältig.
Hochhäuser lösen das Problem nicht allein
Manche glauben, wenn es an Flächen mangelt, müsse man halt Wohnraum in der Höhe schaffen. In München ist das nicht ganz leicht, die Stadt hat ein eher schwieriges Verhältnis zu Hochhäusern. Seit einem Bürgerentscheid von 2004 gilt die strikte Regel: Im Innenbereich darf kein Gebäude höher sein als der höchste Turm der Frauenkirche, rund 100 Meter. Entsprechend vorsichtig sind Bauherren bei neuen Projekten.
Zwar wird die 100-Meter-Grenze immer mal wieder infrage gestellt – wackeln tut sie deshalb aber nicht. „Bisher ist auch noch niemand mit einem 200-Meter-Projekt auf uns zugekommen“, sagt Stadtbaureferentin Elisabeth Merk. Trotzdem wollen Stadtplaner auch im Bereich innerhalb des Mittleren Rings mutiger nach oben bauen. „Hochhäuser sind nicht die alleinige Lösung für das Wohnungsproblem“, sagt Merk. „Aber Teil davon.“
Baurechtlich ist ein Gebäude ein Hochhaus, wenn der Fußboden des obersten Stockwerks mindestens 22 Meter über der Erde liegt. Vom Wolkenkratzer spricht man erst ab 150 Metern Höhe. Merk schließt nicht aus, dass künftig hier und da auch die 100-Meter-Marke für Wohnhochhäuser gerissen wird – „wenn der Standort passt“. Aber eigentlich ist das Idealbild eher das Wohnhochhäuschen.
Einige Beispiele sind schon in Arbeit. Im früheren Siemens-Bürohaus (75 Meter) in Obersendling sollen 270 Wohnungen entstehen. Am Arabellapark ist ein futuristischer, gut 50 Meter hoher Turm geplant, für Wohnungen und Büros. Alle Stockwerke sollen von außen grün bepflanzt werden. Dann sind da diverse Bauten aus den 60er- und 70er-Jahren, nicht schön, aber praktisch. „Wohnhochhäuser gibt es in München überall“, sagt Merk. „Nur haben sie sich nicht in der Breite durchgesetzt.“
Schon vor einigen Jahren wurde eine Studie für München erstellt, die nach passenden Standorten für Hochhausensembles suchte. Besonders der Bereich um den Mittleren Ring war interessant – nicht mehr Innenstadt, aber noch in der Stadt. Inzwischen wachsen zum Beispiel am Vogelweideplatz im Münchner Osten vier Häuser in die Höhe, die Bavaria Towers. Der höchste Turm misst knapp 84 Meter. Merk will den Ball wieder aufnehmen. „Ich möchte dem Stadtrat vorschlagen, die Studie weiterzuführen“, sagt sie. Um nach neuen Gebieten zu suchen. Das ist nicht ganz ohne. Geeignet sind nur Flächen mit guter Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, kulturellem Angebot.
Eine neue Studie soll auch die Kostenfrage stellen, denn Hochhäuser sind unverschämt teuer. Das liegt unter anderem am höheren Bauaufwand. Ab 22 Metern muss etwa ein separates Fluchttreppenhaus gebaut werden. Die Gleichung heißt: je höher, desto teurer. Wohnungen, die in oberen Hochhausgeschossen liegen, sind deshalb nicht selten Luxusobjekte. Zur Lösung des Wohnraumproblems eher nicht geeignet. Bis jetzt. Merk hofft, dass eine neue Studie auch zeigt, wie im 13. Stockwerk bezahlbarer Wohnraum entstehen kann.
Für Nachverdichtung gibt es noch Spielraum
Man kann das rasante Wachstum des Großraums München als Problem empfinden. Oder man sieht es wie Dietrich Fink: „Die Chance liegt darin, den großen Zuzug nicht nur zuzulassen, sondern ihn zum Wohle aller zu gestalten.“ Die Chance wittert der Münchner Architekt und Städteplaner allerdings nicht zwingend im Bau von Hochhäusern. Sein Ansatz heißt: Nachverdichtung.
Wobei hoch und dicht sich teilweise wunderbar ergänzen. Denn Fink sieht vor allem im aktuellen Hausbestand große Möglichkeiten. Auf zwei-, drei- oder viergeschossige Gebäude könne man leicht weitere Stockwerke aufsetzen. „Mit sechs oder sieben Etagen können wir Dichtewerte erzielen, die unglaublich hoch sind“, sagt er. Oder anders: Auf relativ kleiner Fläche lässt sich relativ viel Wohnraum generieren. Fink sagt, das Nachverdichtungs-Potenzial in München sei bei Weitem nicht ausgeschöpft.
Stadt und Umland folgen dieser Strategie längst. Haars Bürgermeisterin Gabriele Müller spricht von einer „Verdichtung nach innen“, zu der nicht nur die beiden geplanten Wohntürme gehören. Das ganze Areal um die Türme herum soll bebaut werden. Zielmarke: 1000 bis 1500 neue Wohnungen. Und auch Münchens Stadtbaureferentin sieht noch einige Möglichkeiten, nach innen zu wachsen. Man müsse sich nur mal das Gebiet am Olympia-Einkaufszentrum anschauen, wo vor Einkaufsmärkten riesige Parkplätze gähnen. „Wenn das klug überarbeitet wird, steckt viel Potenzial drin.“
Merk kann auch der Idee von Dietrich Fink, bestehende Gebäude aufzustocken, einiges abgewinnen. Möglich ist das vor allem dort, wo die städtischen Genossenschaften über genug Bestände verfügen. Schwierig wird es immer dann, wenn man verschiedene Wohnungseigentümer für so ein Projekt zusammenbringen muss. Nicht jeder kann sich mit zwei, drei neuen Etagen anfreunden. Deshalb sagt Fink, dass sich auch die Wohnqualität im Umfeld verbessern muss, zum Beispiel durch eine bessere Infrastruktur. „Die, die schon da sind, müssen auch etwas von der Erweiterung haben.“
Unpopulär: Neue Flächen erschließen
Höher bauen, dichter bauen. Beides soll vor allem die Versuchung minimieren, neue Flächen zu erschließen – also in die Breite zu wachsen. München, sagt Elisabeth Merk, soll nicht ausfransen. Daran haben auch die umliegenden Gemeinden ein Interesse, denen die Hauptstadt in manchen Fällen ohnehin schon sehr nahe auf die Pelle rückt. In Lochham oder Freiham sollen zum Beispiel neue Wohnkomplexe entstehen, über die man sich in den Nachbargemeinden Gräfelfing (Kreis München) oder Germering (Kreis Fürstenfeldbruck) eher verhalten freut.
Trotzdem ist das Thema nicht ganz vom Tisch, nicht für alle. „Zur Lösung des Wohnraumproblems gehört es auch, neue Flächen zu erschließen“, sagt Christian Breu, der Geschäftsführer des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München – und meint damit ausdrücklich auch die Gemeinden im Umland. Höher bauen, ja, dichter auch. Aber ohne neue Flächen, sagt er, werde es eng. Der Wohnungsbau in der Region verlaufe schlicht zu langsam, zumal ein Großteil der 400 000 neuen Einwohner in den nächsten zehn Jahren hierher kommen werde. „Pro Jahr müssen in Stadt und Umland bis zu 20 000 neue Wohnungen entstehen“, sagt Breu. Im Moment seien es nur 12 000.
Es braucht eine Gesamtstrategie, sagt der Regionalplaner. Dazu gehören für ihn auch neue Wohngebiete weiter draußen, außerhalb des MVV-Gebiets. Mit Blick auf die Stadt München setzt auch Merk auf „Vielfalt“. Höher und dichter, aber eben nur da, wo es passt. Ob das ausreicht, um dem Wohnungsmangel Herr zu werden? „Wir arbeiten gerade am Masterplan“, sagt Merk. Wann der steht, ist offen.
In Haar sind sie jedenfalls hartnäckig. Das Projekt mit dem 45-Meter-Turm mag gescheitert sein, aber die Gemeinde versucht es erneut. Der noch junge Plan: Das Areal südlich der B 304 soll ganz neu gestaltet werden. Teil des Projekts sind auch zwei Hochhäuser à 41 Meter, unten Platz für Geschäfte, drüber für Wohnungen. Bürgermeisterin Gabriele Müller (SPD) ist überzeugt von der Idee. „Städtebaulich“, sagt sie, „ist das sehr vernünftig.“