München – Bald ist Hans Reichhart (CSU) vielleicht selber Landrat. Der 37-Jährige will sich im März im Kreis Günzburg zum Chef der Kreisbehörde wählen lassen. Noch aber ist Reichhart Bayerns Bauminister. Und er bringt gerade neue Vorschriften zum Wohnungsbau auf den Weg, die er dann als Landrat umsetzen müsste. Eine der geplanten Neuerungen: Bauanträge sollen künftig in 90 Tagen bearbeitet sein – ansonsten gelten sie automatisch als genehmigt.
Reichhart drückt bei der vom Kabinett schon beschlossenen Reform der bayerischen Bauordnung aufs Tempo. Jährlich 70 000 neue Wohnungen bis 2025 hat sich die Staatsregierung als Ziel gesteckt. 2018 ist das Ziel laut Reichhart mit 73 000 erteilten Baugenehmigungen erreicht worden. Dennoch sollen die Baubehörden in Landratsämtern und Stadtverwaltungen bei den Genehmigungsverfahren schneller werden.
Es ist nicht die Regel, aber immer wieder müssen Bauherren ein Jahr oder länger warten, bis über ihren Bauantrag entschieden ist. In dieser Zeit steigen die Baupreise, bei privaten Bauherren laufen oft die Kosten für das alte Zuhause weiter. „Es kann ihnen auch passieren, dass die Baufirma wieder abspringt, wenn sie nicht loslegen kann“, sagt Ulrike Kirchhoff, Sprecherin von Haus und Grund Bayern. Die Vereinigung vertritt vorrangig private Grundstückseigner. Gerade bei denen bestehe die Gefahr, sagt Kirchhoff, dass durch langwierige Bürokratie die Bereitschaft schwinde, überhaupt zu bauen. Und 90 Prozent von ihnen seien auch Vermieter.
Um solche Hürden zu beseitigen, will die Staatsregierung eine 90-Tage-Frist vorschreiben. Sobald alle erforderlichen Unterlagen eingereicht sind, soll binnen drei Monaten entschieden sein. Falls nicht, gilt die Baugenehmigung als erteilt. Details zu dieser sogenannten Genehmigungsfiktion gibt es zwar noch nicht. Aber mancher Landrat ist skeptisch, befürchtet gar negative Effekte.
Auch wenn es manchmal länger dauert, wird kaum ein Bauantrag formal abgelehnt. Der Anteil der Ablehnungen liegt im niedrigen einstelligen Bereich, mancherorts im Promillebereich. Dachaus Landrat Stefan Löwl (CSU) fürchtet, „dass eine starre Frist eher zu einer deutlich höheren Anzahl von Ablehnungen aufgrund fehlender Genehmigungsfähigkeit führen wird“. Bisher könne man oft gemeinsam durch Änderungen, Umplanungen oder gutachterliche Ergänzungen problematische Vorhaben noch genehmigungsfähig machen. Das werde unter Zeitdruck schwerer. Löwl habe Reichhart seine Bedenken mitgeteilt, heißt es aus dem Dachauer Landratsamt. Und das, obwohl die Behörde nach eigenen Angaben in den allermeisten Fällen die Drei-Monats-Frist sowieso schafft.
Mancher Bauamtsleiter glaubt, dass sich personell schwächer besetzte Behörden künftig in unkritischen Fällen die Mühe sparen, Genehmigungen aktiv zu erteilen. Wozu ein Schreiben aufsetzen, wenn die Genehmigung ohnehin nach 90 Tagen wirksam wird? So wüssten Antragsteller aber wirklich erst drei Monate nach Fristbeginn Bescheid – und nicht schon früher, wie es heute oft der Fall ist. Im Landratsamt Bad Tölz vergehen bei gewöhnlichen Bauvorhaben vom Vorliegen aller Unterlagen bis zum Bescheid im Schnitt nur zweieinhalb Wochen. Im Garmischer Landratsamt sind es 15 Tage. Im Kreis Augsburg wurde 2018 laut Landratsamt die 90-Tage-Marke nicht ein Mal gerissen.
Ein komplettes Bild von den Verfahrensdauern in den 138 Unteren Bauaufsichtsbehörden in Bayern lässt sich kaum zeichnen. Eine zentrale statistische Erfassung fehlt. Und in den einzelnen Behörden werden Statistiken sehr unterschiedlich geführt, wie eine Umfrage bei 26 Baubehörden ergab (siehe Kasten).
Mancherorts wird getrennt nach Art des Genehmigungsverfahrens. Andere Behörden rechnen in die Bearbeitungsstatistik auch komplizierte Prüfungen von Hochhäusern oder Gewerbekomplexen ein. Einige Bauämter rechnen die Verfahrensdauer erst ab Vorliegen aller Unterlagen, andere schon ab dem Tag der Antragstellung. Unterschiedlich ist auch die Personalausstattung. Hier will Reichhart zwar zusätzliche Stellen schaffen. Die müssten aber auch erst einmal besetzt werden, heißt es.
Deutlich wird, dass oft schon viel Zeit vergeht, bis alle nötigen Pläne, Gutachten, Gemeinderatsbeschlüsse und Stellungnahmen anderer Behörden beim Bauamt vorliegen. Nach Angaben der befragten Behörden werden 75 bis 95 Prozent aller Bauanträge fehlerhaft oder unvollständig eingereicht. Nach Reichharts Plänen sollen Behörden künftig aber nur noch zwei Wochen Zeit haben, um bei Bauherren Unterlagen nachzufordern.
Was an Dokumenten erforderlich ist, hängt aber vom Einzelfall ab. Einfach eine Checkliste abzuhaken, das reicht nicht. Im Grunde, so klagen Amtsleiter, müsse man Bauanträge somit schon binnen zwei Wochen inhaltlich geprüft haben. Ein kritischer Punkt der Reform liege in der Frage, wie Vollständigkeit definiert werde. Sonst werde in Zukunft vermehrt darüber gestritten.
Matthias Haber, Partner im Münchner Architekturbüro „Hild und K“, kennt die Schwierigkeiten. Er begrüßt die Reform, aber: „Die Komplexität des Verfahrens bleibt“, sagt Haber, der auch Leiter der Arbeitsgruppe zur Vereinfachung von Bauvorschriften bei der Bayerischen Architektenkammer ist. Es werde nur der Druck auf die Behörden erhöht. „Etwas unfair“ findet er das. Gerade in Großstädten sei die Gemengelage schwierig: mehr Menschen auf engem Raum, mehr Verkehr, gleichzeitig eine höhere Erwartung bei Bauherren wegen hoher Grundstückspreise. Erlaubt die Behörde wenig, klagt der Antragsteller. Ist sie großzügig, klagt der Nachbar. Das Phänomen kennt man auch im teuren Starnberg. Etwa 20 Bauanträge gehen dort jede Woche ein – und jede Woche ein bis zwei Klagen gegen Bescheide der Behörde.
In München dauerte 2018 die Bearbeitung von Wohnbauanträgen vom ersten Einreichen bis zum Bescheid im Schnitt 116 Tage. Die Lokalbaukommission sieht Haber aber trotzdem nicht als Bremser. „Das hohe Regelungsniveau ist das eigentliche Problem“, sagt er. Dass der Schlüssel für schnelleres und billigeres Bauen in einer Vereinfachung von Vorschriften und Normen liegt, findet auch Ulrike Kirchhoff von Haus und Grund. „Das wird uns seit zwei Jahren versprochen, aber nicht angepackt.“