Prien – Eigentlich war längst alles klar. Der Bauausschuss des Marktgemeinderats hatte vor Monaten ohne Diskussion grünes Licht zum Bau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen an der Nordseite der Spitzsteinstraße zwischen Kampenwand- und Hochriesstraße gegeben.
Bestandteil der Zustimmung war die Vorgabe, dass nur zwei Vollgeschosse plus Dachgeschoss gebaut werden dürfen, nicht drei Vollgeschosse. Damit sah das Gremium seinen Wunsch einer „,maßvollen Nachverdichtung“ erfüllt. Sie steht seit Jahren in der Priener Kommunalpolitik weit oben auf der Agenda, weil neuer Baugrund ausgesprochen rar ist und deshalb auch immer teurer wird.
Der Antragsteller hatte der Vorgabe Rechnung getragen, indem er auf dem zweiten Stock nicht nochmal in voller Ausdehnung Wohnraum, sondern auf einer Teilfläche eine Dachterrasse plante. Und genau die wurde zum Bumerang.
Bei der Bewertung, ob es sich baurechtlich um ein Dach- oder ein Vollgeschoss handelt, ist nämlich das Verhältnis zwischen Wohnfläche und -höhe entscheidend. Sind zwei Drittel der Wohnfläche 2,3 Meter oder höher, wird das als Vollgeschoss eingestuft.
Weil der Antragsteller aus der Spitzsteinstraße eine Dachterrasse einplante, um der Gemeinde entgegenzukommen, wurde die Grundfläche der Wohnung als Bemessungsgrundlage kleiner und so die Zwei-Drittel-Marke überschritten. Folge: Aus dem geplanten Dachgeschoss wurde per Definition des Landratsamtes Rosenheim ein Vollgeschoss.
Das musste der Ausschuss nun auf Wunsch der Behörde nachträglich genehmigen. Er tat das, nachdem Bauamtsleiter Thomas Lindner erläutert hatte, wie Verwaltung und Kommunalpolitik trotzdem keinen Präzedenzfall schaffen und damit andere Hauseigentümer und deren Ausbauwünsche in der Nachbarschaft auf den Plan rufen. Das Heft in der Hand behält die Gemeinde Lindner zufolge über die Limitierung der Firsthöhe auf höchstens 9,67 Meter und der Wandhöhe auf maximal 7,58 Meter.
Weil es in der Spitzsteinstraße, wie in vielen anderen innerörtlichen Bereichen Priens auch, keinen Bebauungsplan gibt, gehören Gebäudehöhen zu den entscheidenden Eckdaten. Denn bei der Beurteilung von Bauanträgen sind „Art und Maß“ der Umgebungsbebauung entscheidend.
Was wiederum eine andere, oft schwierige Frage ist: Denn wo fängt die Umgebung an – und vor allem: Wo hört sie auf. Am Beispiel der Spitzsteinstraße: Die Häuser südlich von ihr, also direkt auf der anderen Straßenseite, werden von Fachleuten nicht dazu gezählt, weil die Straße breiter ist als sechs Meter. Auch das Eckgebäude an der Einmündung in die Hochriesstraße fließt Lindner zufolge nicht in die Beurteilung ein, weil es zu einer anderen Umgebung hinzugezählt wird, nämlich der Hochriesstraße, an der andere Kriterien vorherrschen.
Mit dem Zugeständnis einer Firsthöhe von 9,67 Metern hatten Verwaltung, Gemeinderäte und Landratsamt bei der Baugenehmigung zugunsten der „maßvollen Nachverdichtung“ schon einen Präzedenzfall und so praktisch neues Baurecht geschaffen. Das sind nämlich etwa 30 Zentimeter mehr als das alte Haus am gleichen Platz hat, das abgerissen wird. Nachbarn können sich künftig darauf berufen und ihre Häuser aufstocken oder einen etwas höheren Neubau beantragen. db