Bergen – Ferienwohnungen sind zwar für den Tourismus gut, fehlen dann jedoch auf dem Wohnungsmarkt. Doch wie soll die Gemeinde entscheiden, wenn eine Nutzungsänderung beantragt wird und eine Mietwohnung in eine Ferienwohnung umgewandelt wird? Lange diskutierte der Gemeinderat, ohne eine klare Linie zu finden.
Anträge auf
Nutzungsänderung
Aktuellen Grund für die Diskussion lieferten unter anderem zwei Anträge auf Nutzungsänderung, wobei einem zugestimmt und der andere abgelehnt wurde. In letzter Zeit werden immer mehr Anträge gestellt, bestehende Wohnungen in Ferienwohnungen umzuwandeln, informierte Bürgermeister Stefan Schneider. Seiner Ansicht nach brauche die Gemeinde eine klare Linie und auch die untere Bauaufsichtsbehörde wies darauf hin, grundsätzlich festzulegen, wann eine Nutzungsänderung möglich ist. „Wir haben einen wahnsinnigen Wohnraumbedarf. Auf der anderen Seite sind Ferienwohnungen als touristisches Angebot interessant“, fasste Schneider das Dilemma zusammen. In den Gebietsarten, festgelegt in den Bebaungsplänen, gebe es eine Richtlinie. So sind in Misch- und Dorfgebieten Ferienwohnungen, die ein Gewerbe darstellen, zulässig. In reinen Wohngebieten sind diese grundsätzlich nicht möglich und in allgemeinen Wohngebieten können Ferienwohnungen zugelassen werden.
Schneider informierte, dass in den letzten Jahren jährlich zwischen 70000 und 80000 Übernachtungen gezählt werden. Diese Zahl sei Schwankungen unterworfen. Im Durchschnitt bleiben die Gäste vier Tage. Somit sei Bergen vor allem für Kurzurlaube interessant. „Der Tourismus hat bei uns nicht mehr die Bedeutung“, so Schneider, der informierte, dass man früher schon einmal 300000 Übernachtungen zählte. Auch haben sich in den letzten beiden Jahrzehnten die Bettenzahlen auf die Hälfte reduziert. Ein positiver Effekt, so Schneider, sei, dass Ferienwohnungen nach wie vor gut gefragt seien und Bergen in den Sommermonaten ausgebucht sei. Rund 110 Ferienwohnungen gibt es, antwortete Schneider auf die Frage von Klaus Frank (Grüne Liste). Nach Angeboten über AirBnB fragte Kathi Hallweger (Grüne Liste) und fügte hinzu, dass Städte massive Probleme haben, da Eigentümer ihre Wohnungen über dieses Buchungsportal anbieten, die auf dem Wohnungsmarkt dann fehlen.
Eine Ferienvermietung in der eigenen Wohnung, wie es bei AirBnB üblich ist, ist, so Schneider, an bis zu 90 Tagen im Jahr erlaubt. Die Tourist-Information überprüfe dies auch. Überprüft werden auch diejenigen, die Wohnungen ohne Nutzungsänderung anbieten. Toni Rechenmacher (CSU) möchte niemanden vorschreiben, was dieser mit seinem Eigentum macht. Wenn er den Platz hätte, würde er auch lieber an Feriengäste vermieten, dies bedeute weniger Ärger. Schließlich habe man als Vermieter kaum mehr Rechte, wusste Rechenmacher. Monika Meitinger (ÜW Bergen) betonte, dass Ferienwohnungen auf dem Bauernhof sinnvoll und gut seien und man von diesen noch mehr benötigen würde. Ihrer Ansicht nach mache es einen Unterschied, ob Ferienwohnungen auf dem Bauernhof oder im Wohngebiet angeboten werden.
Man rede nicht über den Außenbereich, nicht über den Bauernhof oder Dorfgebiete. Hier sind Ferienwohnungen ohnehin möglich und eine Nutzungsänderung könne über den Amtsweg erfolgen, meinte Andreas Schultes, Geschäftsleiter. Sie, Sabine Babl (Grüne Liste), sehe beide Bedarfe. Man sei eine attraktive Wohngegend wie auch Ferienregion.
Wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt, dann würde er, Schneider, eine Ferienwohnung zulassen. Schließlich kann dieser dann auch die Gäste empfangen und die Wohnung managen. Problem sei, dass manche ihre Zweitwohnungen als Ferienwohnungen deklarieren, um die Zweitwohnungssteuer zu umgehen. Als Kommune müsse man auf ausreichend Wohnraum achten, fügte Kathi Hallweger (Grüne Liste) hinzu.
Es könne nicht sein, dass sich ausschließlich die Kommune um neuen Wohnraum bemüht, wie jetzt wieder durch die Restaurierung des Gelbhauses. Auf der anderen Seite würde der Markt zu viele Ferienwohnungen selbst regulieren. Wenn jemand selbst mit im Haus wohnt, dann an Gäste zu vermieten, gefiel auch Stephan Willinger (ÜW Bergen). Erika Sträter (SPD) informierte über Geschäftsmodelle, bei welchen eigens für die Ferienvermietung Wohnungen angemietet und dann untervermietet werden.
Bedenken meldete Herbert Berger (ÜW) an. Er fragte, wie viele Ferienwohnungen lasse man in einem Mehrfamilienhaus zu und wer kontrolliert dies? Laut Sepp Gehmacher (CSU) sollte nach einem Grundsatzentscheid die Ferienvermietung grundsätzlich zugelassen werden und im Einzelfall, dort wo Zweifel bestehen, im Rat abstimmen.
Blick auf die
Ist-Situation
Laut Bürgermeister Schneider gebe es 110 Ferienwohnungen und 250 Zweitwohnungen in Bergen, insgesamt also 360 Wohnungen, die nicht dauerhaft bewohnt sind, für die aber dauerhaft die Infrastruktur zur Verfügung gestellt werde. Zu bedenken sei, dass die Auslastung einer Ferienwohnung bei nur 30 Prozent liege. „Wir wollen keine dauerhaft heruntergelassenen Jalousien“, so Herbert Berger. „Aber das Mietrecht ist nicht einfach“, so Schneider zwiegespalten. Die Zweitwohnungssteuer, so Kathi Hallweger, sei eine Errungenschaft und wichtig. Auch Tobias Schwaiger (CSU) meinte, der Eigentümer einer Ferienwohnung sollte einen Bezug zu seinen Gästen haben. Gleichwohl warnte er vor Feriensiedlungen wie in Österreich, die teilweise leer stehen. „Wollen wir, dass 80 Prozent des Jahres die Jalousien unten sind“, fragte er rhetorisch. Die Diskussion blieb ohne Beschluss. Zwei Fälle, zwei Entscheidungen: Antrag aus Nürnberg abgelehnt.
Weitergeführt wurde die Beratung beim Antrag einer Nürnberger Familie, die im Dachgeschoss eines Hauses mit fünf Wohneinheiten eine Ferienwohnung einrichten möchte. „Für mich ist das ein klassischer Fall, bei dem ich ablehnen würde, denn hier kann man eine Zweitwohnung vermuten“, so der Rathauschef. Auch Kathi Hallweger sprach sich gegen die Nutzungsänderung aus. Sie sah Ärger programmiert.
Nach Tobias Schwaiger hat hier jemand eine Wohnung gekauft, ohne Bezug zum Ort. Folglich könne er nicht zustimmen. Wenn man diesem Modell folge, so Schneider, würden schnell aus den 250 Zweitwohnungen 250 Ferienwohnungen, für die keine Zweitwohnungssteuer gezahlt werde. In diesem Fall lehnte der Rat einstimmig eine Nutzungsänderung ab. Die Wohnung kann folglich nicht als Ferienwohnung angeboten werden.
Anders ist der Antrag einer Bergener Familie zu werten, die eine Lagerfläche in einem Mehrfamilienhaus zu einer Ferienwohnung umwandeln möchte. Eine Wohnung zwischen den von der Familie selbst genutzten Wohnungen soll als Gästeunterkunft dienen.
Das Gebäude liegt im allgemeinen Wohngebiet in Zentrumsnähe. Ohne weitere Diskussion stimmte das Gremium der Umnutzung als Ferienwohnung zu.