Post vom Vermieter? Wenn eine Mieterhöhung ins Haus steht, ist die Laune bei Betroffenen in der Regel erst einmal getrübt. Und doch kann eine Anpassung des Mietpreises an die ortsübliche Vergleichsmiete rechtmäßig sein – unter gewissen Voraussetzungen. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, sollten Mieter unbedingt prüfen, bevor sie ihre Zustimmung erteilen. Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund erklärt, auf welche Punkte man achten sollte.
1. Formelle Anforderungen
Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen sowie verständlich sein. Sie muss zudem den bisherigen und den neuen Mietpreis ausweisen und detailliert begründen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde. Zudem ist eine Mieterhöhung vom Vermieter selbst zu erklären. Kommt das Schreiben von einem Anwalt oder der Hausverwaltung und liegt ihm keine Original-Vollmacht bei, können Mietparteien die Erhöhung innerhalb von 14 Tagen zurückweisen.
2. Einhaltung der Kappungsgrenze
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem Mietpreis, der für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde aufgerufen wird, dürfen Vermieter die Miete maximal anheben. Zeitgleich müssen sie aber beachten, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigt. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt – also etwa in Hamburg, Berlin, München – gilt sogar eine Begrenzung von 15 Prozent.
3. Abstand zur letzten Mieterhöhung
Wie lange liegt die letzte Mieterhöhung zurück? Die Antwort auf diese Frage ist entscheidend. Denn zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Die höhere Mietzahlung muss aber erst ab Monat 15 nach der letzten Erhöhung gezahlt werden. Der Grund: Mietern bleibt eine Überlegungsfrist von zwei bis drei Monaten, um der Erhöhung zuzustimmen.
4. Prüfung der Vergleichsmiete
Entspricht der neue Mietpreis der ortsüblichen Vergleichsmiete? Denn auf diese muss der Vermieter die Mieterhöhung stützen – belegt entweder durch einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Falls es einen Mietspiegel gibt, sollten Mieter prüfen, ob der neue Mietpreis innerhalb der dort genannten Spanne für vergleichbare Wohnungen liegt. Beruft sich der Vermieter auf drei Vergleichswohnungen, sollten Mieter prüfen, ob diese in Bezug auf Lage, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Baujahr des Gebäudes ähnlich sind. Ein Mieterverein kann bei der Einschätzung helfen.
5. Index- oder Staffelmiete
Bei einem Index- oder Staffelmietvertrag ist während der Laufzeit eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Bei diesen Modellen dürfen die Mieterhöhungen eben ausschließlich nach der festgeschriebenen Staffel oder anhand des vereinbarten Index erfolgen. Dpa