In den Urlaub fahren und gleichzeitig mit seinem Zuhause Geld verdienen? An langen Wochenenden die Urlaubskasse aufbessern? Mit der zweitweisen Vermietung der eigenen vier Wände an Touristen geht das. Kein Wunder also, dass das Nebengeschäft mit der Vermietung von Privatunterkünften boomt: Onlineportale wie Airbnb, 9flats oder Wimdu vermitteln laut Deutschem Mieterbund mittlerweile jährlich mehr als 14,5 Millionen Übernachtungen in Privatwohnungen. Die Gastgeber erzielen damit nicht selten einen beachtlichen Nebenverdienst. Doch ist das kurzfristige Weitervermieten einer Mietwohnung an Feriengäste überhaupt zulässig? Stiftung Warentest beantwortet in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift „Finanztest“ die wichtigsten Fragen.
-Muss ich als Mieter meinen Vermieter um Erlaubnis fragen?
Ja, für eine Vermietung Ihrer Wohnung an Feriengäste benötigen Sie die ausdrückliche Zustimmung Ihres Vermieters. Eine bloße Untervermietungserlaubnis, die eventuell bereits im Mietvertrag steht, reicht für das kurzzeitige Vermieten an beliebige Gäste nicht aus. Die tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste ist etwas völlig anderes als eine auf Dauer, zumindest auf Monate oder Jahre, angelegte klassische Untervermietung, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 210/13).
-Darf mein Vermieter mir kündigen, wenn ich ohne seine Erlaubnis vermiete?
Ja, wenn Sie ohne Zustimmung an Touristen vermieten, verhalten Sie sich vertragswidrig und riskieren eine Kündigung, unter Umständen sogar eine fristlose (Landgericht Berlin, Az. 67 S 360/14).
-Droht eine Kündigung, auch wenn ich nur einmal vermietet habe?
Nein, bei einer einmaligen tageweisen Weitervermietung eines Zimmers über ein Onlineportal, ohne Erlaubnis des Vermieters, ist der Vertragsverstoß nicht so schwerwiegend, dass er eine Kündigung rechtfertigen würde (AG Frankfurt, Az. 33 C 2762/15 (51)).
-Kann mein Vermieter seine Erlaubnis verweigern?
Der gelegentlichen Vermietung einzelner Zimmer darf Ihr Vermieter kaum widersprechen. Vor allem nicht, wenn sich die Vermietung im Rahmen hält und sie nicht zu Beeinträchtigungen für Nachbarn führt, etwa durch Lärm oder Schmutz. Ablehnen darf Ihr Vermieter aber, wenn Sie die komplette Wohnung untervermieten wollen.
-Wer haftet für entstandene Schäden an meiner Mietwohnung?
Als Hauptmieter müssen Sie gegenüber Ihrem Vermieter für alle Beschädigungen, auch für Lärmbelästigungen durch Ihre Gäste geradestehen. Wiederholte Ruhestörungen durch lärmende oder betrunkene Gäste können in schweren Fällen zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.
-Kann eine Weitervermietung auch seitens der Stadt verboten sein?
Ja, wenn es in Ihrem Bundesland oder Ihrer Stadt eine Bestimmung zur Zweckentfremdung von Wohnraum gibt. Privatleute, die nur ab und an vermieten und lediglich einzelne Zimmer ihrer Wohnung, fallen aber meist nicht unter das Verbot. Wenn Sie vorhaben, Ihre Wohnung im Internet häufig für kurze Zeit zur Vermietung anzubieten, sollten Sie sich beim jeweiligen Bezirksamt Ihrer Stadt oder bei der Gemeindeverwaltung erkundigen.
Stiftung Warentest hat für „Finanztest“ alle 39 Großstädte mit über 200 000 Einwohnern unter die Lupe genommen. In neun der Städte gilt derzeit ein Zweckentfremdungsverbot: in Berlin, Hamburg, München, Köln, Dortmund, Bonn, Münster, Stuttgart und Freiburg (siehe Kasten).
-Was passiert, wenn ich mich nicht an das Verbot halte?
Bei Verstößen, etwa der Vermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung ohne behördliche Genehmigung, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50 000 Euro, in Berlin sogar bis zu 100 000 Euro.
-Muss ich meine Einnahmen aus der Vermietung versteuern?
Grundsätzlich müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung in der „Anlage V“ angeben. Gelegenheitsvermieter profitieren von einer Freigrenze: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. In diesem Fall können Sie aber keine Kosten aus der Vermietung absetzen. Wichtig: Überschreiten Sie die genannte Bagatellgrenze, müssen Sie alle Einnahmen voll versteuern, dürfen dafür aber Ihre Kosten gegenrechnen.
-Kann ich meine eigene Miete gegenrechen?
Ja, Ihre Einnahmen tragen Sie auf die Vorderseite der „Anlage V“ ein. Dazu zählen neben der Zimmermiete auch Brötchengeld, Wäscheservice oder Endreinigungskosten. Ihre Werbungskosten kommen auf die Rückseite. Mieter setzen hier ihre anteilige Miete plus Nebenkosten sowie Gebühren für Inserate, Vermittlungsprovision für Onlineportale und Reinigungskosten an. Sogar Geräte, wie Wäschetrockner oder Kaffeemaschine, die Sie extra für die Vermietung angeschafft haben, können Sie absetzen.
-Merkt das Finanzamt, wenn ich meine Einnahmen nicht angebe?
Das Entdeckungsrisiko ist hoch: Die Finanzämter überwachen immer stärker Verdienstmöglichkeiten im Internet – auch Onlineportale wie Airbnb oder Wimdu. Auf Nachfrage der Behörden müssen die Portale alle vermittelten Vermietungen offenlegen. mm