Dieter S.: „Seit dem Jahr 1983 benutze ich meine Eigentumswohnung selbst. Eine Eigentümerin von zwei Wohnungen in der Anlage hat die zweite 2-Zimmerwohnung auch für den Eigenbedarf genommen. Diese Wohnung wird jetzt als Büro genutzt. Der Verwalter hat die Verwaltungskosten für die 2-Zimmer-Wohnung (Büro) erlassen und die Kosten auf alle Eigentümerwohnungen angerechnet. Die Eigentümerin ist auch Verwaltungsbeirätin in der Eigentümeranlage. Eine Absprache zwischen Verwalter und Eigentümerin
ist in keiner Niederschrift und nicht im Protokoll der Eigentümerversammlung vorhanden, auch kein Hinweis, dass die Anlage von 15 auf 14 Wohnungen umgestellt worden und die Verwaltungskosten auf 14 Eigentümer umgelegt sind, genauso die Fernsehanschlusskosten. Ich habe der neuen Verwaltung auf diese Kosten hingewiesen, aber bis heute keine Antwort bekommen. Was halten Sie rechtlich davon?“
Eine Wohnung darf in solchen Fällen als Büro genutzt werden, wenn die Art des Bürobetriebs nach außen nicht oder kaum wahrnehmbar ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn kein oder kaum Publikumsverkehr entsteht. Aber das scheint ja bei Ihnen der Fall zu sein, denn die Büronutzung ist nicht strittig. Die Kosten, die in der Anlage entstehen, werden gemäß gesetzlicher Regelung auf alle Wohnungs- und Teileigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Allerdings kann Ihre Gemeinschaftsordnung eine andere Regelung enthalten. Das sollten Sie zunächst prüfen. Prüfen Sie bitte auch, ob unter Umständen Beschlüsse zur Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten gefasst worden sind. Ist dies nicht der Fall, müssen die Verwaltungskosten und die Kosten des Fernsehanschlusses nach Miteigentumsanteilen oder eben dem Verhältnis verteilt werden, das in Ihrer Gemeinschaftsordnung festgelegt worden ist. Dazu ist der Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Sofern kein Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, dass für die nun als Büro genutzte Wohnung die Verwaltungs- und Fernsehanschlusskosten auf die anderen Eigentümer verteilt werden oder unter Umständen die Teilungserklärung Ausnahmeregelungen vorsieht, handelt der Verwalter eigenmächtig. Sie sollten ihn zunächst noch einmal darauf ansprechen. Führt das Gespräch zu keinem Ergebnis, muss das Thema spätestens auf der nächsten Versammlung besprochen werden. Können keine Begründungen angeführt werden, hat dies sicher auch Einfluss auf die Genehmigung der Jahresabrechnung.