Die Zeitschrift „Finanztest“ erläutert in ihrer Februar-Ausgabe, worauf Bauherren beim Bauvertrag achten sollten und wo sie Rat und Hilfe bekommen. Außerdem erklären die Bauexperten der Stiftung Warentest, welche Verbesserungen das neue Recht für Bauverträge bringt. Bei Neubau und erheblichem Umbau haben Häuslebauer zum Beispiel jetzt ein Widerrufsrecht, beim Bau mit einem Generalunternehmer Anspruch auf eine präzise Baubeschreibung vor Vertragsabschluss. Hier die fünf Gesetzesänderungen, die am meisten bringen, im Überblick:
1. Widerrufsrecht bei Neubau und erheblichem Umbau
Private Bauherren können einen „Verbraucherbauvertrag“ nun 14 Tage lang widerrufen (Paragraf 650l des Bürgerlichen Gesetzbuchs [BGB]). Wer sich etwa von einem Fertighausanbieter auf einer Hausmesse den Abschluss eines Bauvertrags hat aufschwatzen lassen und Tage später feststellt, dass das Angebot doch nicht so günstig ist, kann noch einen Rückzieher machen.
Als Verbraucherbauvertrag gilt ein Vertrag zum Bau eines neuen Hauses aus einer Hand und ein Vertrag, der erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vorsieht. Das heißt: Vor allem Verträge mit Generalunternehmern und Fertighausanbietern können Verbraucher 14 Tage lang widerrufen.
-Ausnahmen: Wer die Bauarbeiten einzeln vergibt, also die Erdarbeiten an Firma A, den Rohbau an Firma B und die Dacheindeckung an Firma C, hat bei den einzelnen Verträgen kein Widerrufsrecht nach Paragraf 650l BGB. Das gilt auch für den Auftrag an den Architekten zur Planung eines Gebäudes.
-Erwerb vom Bauträger: Wer Haus und Grundstück als Paket von einem Bauträger erwirbt, hat zwar kein Widerrufsrecht. Ein Bauträgervertrag muss aber notariell beurkundet werden. Der Notar ist verpflichtet, dem Verbraucher den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin auszuhändigen. In der Praxis hat der Kunde also auch hier 14 Tage Zeit zum Überlegen.
2. Anspruch auf eine präzise Baubeschreibung
Private Bauherren, die sich ihr Eigenheim von einem Bauunternehmen aus einer Hand bauen lassen, haben neuerdings einen Anspruch auf eine Baubeschreibung nach Paragraf 650j BGB. Der Unternehmer muss dem Verbraucher die Baubeschreibung rechtzeitig vor Abschluss des Bauvertrages aushändigen.
Eine Baubeschreibung ist der Teil des Bauvertrags, in dem sämtliche Bauweisen, Materialien, Oberflächen und Ausbaustandards kompakt zusammengefasst sind. Viele Beschreibungen waren bisher so vage, dass Bauherren diesen etwa nicht entnehmen können, wie das Haus technisch ausgestattet sein wird, welches Heizsystem geplant ist oder ob die Hausanschlüsse im Preis enthalten sind.
Nun notwendige Mindestangaben sind etwa:
-Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
-Angaben zum Energieverbrauch, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
-Beschreibung der Sanitäranlagen, der Armaturen und der Elektroanlage
-Beschreibung des Innenausbaus
-Zeitpunkt für die Fertigstellung des Hauses oder, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, die Dauer der Bauarbeiten.
Bisher haben Verbraucher Angebote von Baufirmen vor allem über den Preis bewertet. Mit zwei, drei Baubeschreibungen in der Hand können sie jetzt Angebote besser inhaltlich vergleichen.
3. Schutz durch Obergrenze für Abschlagszahlungen
Bauverträge enthalten in der Regel einen Zahlungsplan. Darin steht, wann der Bauherr welche Summe zahlen muss. Erst wenn der Unternehmer einen festgelegten Bauabschnitt erledigt hat, wird der nächste Abschlag fällig.
Das neue Bauvertragsrecht schreibt nun vor, dass eine Baufirma vor Fertigstellung des Gebäudes höchstens 90 Prozent der Gesamtbausumme fordern darf (Paragraf 650m BGB). Das heißt: Wenn der Bauunternehmer den letzten Bauabschnitt zur Fertigstellung eines 600 000-Euro-Hauses angeht, müssen von der Gesamtrechnung mindestens noch zehn Prozent offen sein. Die restlichen 60 000 Euro bekommt er erst, wenn alle Arbeiten erledigt sind und der Bau keine wesentlichen Mängel mehr hat.
Bisher verlangten Bauunternehmen zum Teil vor Beginn der letzten Bauarbeiten volle Bezahlung. Verbraucher hatten dann kein Druckmittel mehr, wenn sich bei der Schlussabnahme des Gebäudes Mängel zeigten. Die Begrenzung gilt allerdings leider nicht für den Erwerb eines Hauses vom Bauträger.
4. Bauherren können Änderungen einseitig anordnen
Bauherren können nach neuem Recht Änderungen während der Bauphase anordnen. Wer sich etwa nach Baubeginn für zwei Dachgauben entscheidet, statt wie ursprünglich geplant nur eine Gaube, kann diesen Wunsch durchsetzen (Paragraf 650b BGB).
Der Unternehmer kann Änderungswünsche ablehnen, wenn die neuen Pläne für ihn unzumutbar sind. Was zumutbar ist, sagt das Gesetz nicht. Darf der Bauunternehmer die zwei Dachgauben zum Beispiel ablehnen, wenn ihm für die zusätzlichen Bauarbeiten das Personal fehlt? Streit über diese Frage ist absehbar.
Außerdem verteuern einseitige Anordnungen das Bauvorhaben und verzögern es. Es lohnt, vor Vertragsschluss sorgfältig zu planen. Dann sind Änderungen nach Baubeginn nicht nötig.
5. Anspruch auf wichtige Dokumente von der Baufirma
Bislang kamen private Bauherren zum Teil nicht an wichtige Planungsunterlagen von der Baufirma heran. Sie benötigten diese aber oft, um gegenüber Behörden die Einhaltung bestimmter öffentlich-rechtlicher Vorschriften nachzuweisen.
Jetzt haben Bauherren einen gesetzlichen Anspruch auf solche Dokumente (laut Paragraf 650n BGB). Gemeint sind damit Unterlagen, die ein Bauherr braucht, um zu belegen, dass er die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes eingehalten oder die Förderbedingungen eines KfW-Kredits erfüllt hat. Der Bauherr hat den Herausgabeanspruch nicht, wenn er selbst oder sein Architekt für die Planung des Baus verantwortlich ist.