Da Sie als Erbe Ihrer Frau nun Alleineigentümer der Wohnung sind, können Sie damit machen, was Sie wollen. Sie können sie auch Ihrem Sohn schenken. Dazu steht ihm alle zehn Jahre ein erb- und schenkungsteuerlicher Freibetrag von 400 000 Euro zu. Für die Immobilienübertragung ist eine notarielle Beurkundung notwendig.
Ein paar Gedanken und Hinweise, was Sie in dem notariellen Übergabevertrag regeln können: Sie können sich Rückforderungsrechte vorbehalten. Damit können Sie die Schenkung rückgängig machen, wenn bestimmte Auslösetatbestände, die Sie festgeschrieben haben, erfüllt würden. Das könnte zum Beispiel sein, dass Ihr Sohn die Wohnung ohne Ihre Zustimmung weiterveräußert, er insolvent oder geschäftsunfähig wird, er vor Ihnen stirbt oder ein Notbedarf bei Ihnen eintritt. Auch sollten Sie bedenken, dass Ihrem Sohn ein Pflichtteilsanspruch zusteht, da er durch Ihre Alleinerbeneinsetzung enterbt wurde. Sie könnten also auch die Übertragung der Wohnung als Ausgleich für seinen Pflichtteil festschreiben. Weiterhin könnten Sie sich ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht vorbehalten. Dann würde Ihr Sohn zwar Eigentümer der Wohnung, Sie könnten sie aber weiterhin selbst nutzen oder – bei einem Nießbrauch – vermieten.