Ein Wohn- oder Nutzrecht an einer Immobilie kann aufgrund eines schuldrechtlichen Mietvertrages entstehen oder der Eigentümer überträgt dem Berechtigten ein dingliches Nießbrauch- oder Wohnrecht, das notariell zu beurkunden ist und ins Grundbuch eingetragen wird.
Das dingliche Wohnrecht stellt eine sichere Rechtsposition dar, es ist nicht kündbar, nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten, das heißt, es ist nicht vererbbar. Das dingliche Nießbrauchrecht geht noch darüber hinaus und räumt dem Berechtigten neben der Nutzungsmöglichkeit auch das Recht ein, „die Früchte“ aus der Immobilie zu ziehen, das heißt, der Berechtigte kann die Immobile vermieten und die Miete behalten. Grundsätzlich finden sich Einzelheiten zur Ausgestaltung dieser Rechte im notariellen Überlassungsvertrag, ansonsten sind auf die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zurückzugreifen. Dies gilt insbesondere für Ihre Frage, wer die Kosten für die Erhaltung der Sache zu tragen hat. Sollte im Vertrag keine Regelung hierzu getroffen worden sein, gilt nach dem Gesetz, dass die Kosten für Ausbesserungen oder Erneuerungen nur dann Angelegenheit des Berechtigten sind, wenn sie zur „gewöhnlichen“ Unterhaltung der Immobilie gehören. „Gewöhnlich“ sind Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind. Dagegen sind „außergewöhnliche“ Maßnahmen vom Eigentümer zu tragen, wobei es sich um weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen handelt. Insbesondere fallen darunter größere Reparaturmaßnahmen, die den Wert der Immobilie erheblich erhöhen, wie etwa die Erneuerung einer Heizungsanlage. Das Gesetz nennt keine Beträge, wann eine Erhaltungsmaßnahme als „gewöhnlich“ und damit vom Berechtigten zu zahlen ist. Das ist vielmehr durch Auslegung zu ermitteln.