Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen will, muss seit rund zehn Jahren ein Dokument vorlegen, das Aussagen zum Energiebedarf einer Wohnung oder eines Hauses macht. Die Stiftung Warentest erklärt in der Mai-Ausgabe ihrer Zeitschrift „Finanztest“, den Unterschied zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis. Es finden sich zudem Informationen darüber, wer den Ausweis ausstellen darf und welche Kosten auf Eigentümer zukommen.
Bis zu 15 000 Euro Bußgeld
Bei Neubauten gilt die Ausweispflicht seit 2002. Ausnahmen gelten für Baudenkmäler, unbeheizte und kurzzeitig oder selbst bewohnte Gebäude – hier braucht man auch künftig keinen Ausweis. Um die Ausstellung kümmern sich bei Mehrfamilienhäusern in der Regel Hausverwalter, Hauseigentümer müssen selbst aktiv werden. Ohne gültigen Energieausweis drohen bis zu 15 000 Euro Bußgeld. Auch in Immobilienanzeigen gehören Angaben dazu. Interessenten sollen sich ein Bild machen können, wie es um die Energieeffizienz steht.
Bedarfsausweis deutlich teurer
Die Aussteller, wie Architekten, Energieberater, Ingenieure oder Wärmemessdienste, ordnen die Gebäude auf einer Farbskala von sparsamem Grün bis verschwenderischem Rot ein. Zwei Varianten gibt es: Der Verbrauchsausweis nennt den Energieverbrauch auf Basis der vergangenen 36 Monate, bereinigt um Wettereinflüsse. Viele Eigentümer dürfen diese günstigere Vari-ante wählen. Üblich sind 50 bis 100 Euro, im Internet sind Angebote schon ab 20 Euro zu finden. Bei Neubauten, älteren und unsanierten Immobilien ist dagegen der teurere bedarfsorientierte Ausweis Pflicht (siehe Grafik). Dabei erfasst ein Experte meist vor Ort den Zustand von Gebäude und Heizung und berechnet den Energiebedarf. Das kostet mindestens 300 Euro.
Philipp Mahler, Referent für Bautechnik bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, rät dazu, Angebote genau zu vergleichen – vor allem, wenn kein Vor-Ort-Termin vorgesehen ist. Das sei auch bei Bedarfsausweisen grundsätzlich zulässig. Es gebe aber oft bereits bei der Datenerhebung erhebliche Mängel: „Dies kann dazu führen, dass der Ausweis fehlerhaft ist.“ Mahler hält es für sinnvoll, den Anbieter nach Erfahrungen und einer Berufshaftpflichtversicherung zu fragen sowie sich schriftlich bestätigen zu lassen, dass er persönlich Energieausweise ausstellen darf. Die Deutsche Energie-Agentur Dena empfiehlt den Bedarfsausweis: Er stelle exakter dar, wie Sanierungsmaßnahmen den Zustand verbessern könnten. Wer eine energetische Modernisierung erwägt und einen Energieberater ins Haus holt, kann sich dabei einen Energieausweis ausstellen lassen.
So liest man einen Energieausweis
Schon in Immobilienanzeigen sind Angaben zum Energieverbrauch beziehungsweise -bedarf vorgeschrieben. Für Miet- und Kaufinteressenten ist es trotzdem nicht ganz einfach, die Angaben in den Energieausweisen zu interpretieren. Der Ausweis hat fünf Seiten mit Informationen zum Gebäude und zum Energiebedarf oder -verbrauch und mit Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen und Erläuterungen. Auf der ersten Seite ist angekreuzt, um welche Variante es sich handelt: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Beide Ausweise arbeiten mit einer Farbskala. Ein Gebäude braucht umso weniger Energie für Heizung, Lüftung und Warmwasser, je weiter links über der Farbskala der obere Pfeil eingedruckt ist und je weiter vorne der Buchstabe der Energieeffizienzklasse im Alphabet zu finden ist.
Ein weiterer Pfeil zeigt von unten auf die Farbskala. Er weist auf den Primärenergiebedarf beziehungsweise -verbrauche hin. Berücksichtigt wird hier auch, um welchen Energieträger es sich handelt – also etwa Heizöl oder Gas. Ein hoher Anteil an erneuerbaren Energien wirkt sich positiv aus.
Nicht auf die Farbskala verlassen
Wichtig ist aber auch, welche Energieeinsparverordnung bei der Ausstellung galt. Die Vergleichsmaßstäbe sind über die Jahre deutlich strenger geworden. Vor Oktober 2009 war es die Enev 2007. Bis April 2014 war die Enev 2009 die Leitlinie, seither ist es die Enev 2014. Je nach Ausstelldatum kann ein und dasselbe Gebäude innerhalb der Ampel-Farbskala im mittleren (gelben) Bereich eingeordnet sein – oder aber in einer der schlechtesten (roten) Energieeffizienzkategorien landen.
Mahler rät, sich an den exakten Energiekennwerten zu orientieren und Vergleichswerte aktueller Ausweisformulare zu nutzen. Sie wurden über die Jahre gesenkt, zum Beispiel von 200 auf rund 85 Kilowattstunden pro Quadratmeter für ein „energetisch gut modernisiertes Einfamilienhaus“. Früher reichte die Farbskala außerdem von 0 bis weit über 400 Kilowattstunden pro Quadratmeter. Mittlerweile endet sie bei 250. mm