Zunächst stellt sich die Frage, warum Sie wollen, dass der Nießbrauch weiterhin im Grundbuch eingetragen bleibt. Dies ergibt dann Sinn, wenn Sie sich vorbehalten möchten, später doch wieder die Mieten zu fordern. Für diesen Fall können Sie mit Ihrem Sohn eine Vereinbarung treffen, dass Sie einstweilen auf die Ausübung des Nießbrauchs verzichten.
Als Eigentümer nimmt er dann die Mieten ein und versteuert sie auch. Die Eintragung des Nießbrauchs bleibt als sogenannter Sicherungsnießbrauch im Grundbuch bestehen. Die Vereinbarung sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden, damit sie einkommensteuerlich anerkannt wird. Mit dem Steuerberater sollte auch die schenkungsteuerliche Seite besprochen werden, denn grundsätzlich ist dies eine Schenkung von Ihnen an Ihren Sohn. Wegen des hohen Freibetrags von 400 000 Euro dürfte dies allerdings kein Problem sein.