Hubert S.: „Unser Nachbar und wir besitzen annähernd gleich große Grundstücke, die mit einem Wohngebäude und Garage bebaut sind. Die Garage des Nachbarn steht direkt hinter der Grundstücksgrenze zu uns. Unser Nachbar will nun sein Wohnhaus vergrößern und dazu die Garage bis an die Grundstücksgrenze überbauen. Dazu will er von uns eine Grunddienstbarkeit. Welche Vor- und Nachteile hätte das für uns? Wie ist es finanziell zu bewerten? Kann man eine gegenseitige Grunddienstbarkeit verlangen?“
Ihr Nachbar möchte von Ihnen eine Grunddienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit ist eine Belastung Ihres Grundstücks zugunsten Ihres Nachbarn. Sie entsteht durch eine Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn und Eintragung im Grundbuch Ihres Grundstücks. Wird eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen, gilt diese unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Sollten Sie irgendwann beabsichtigen, Ihr Grundstück zu veräußern, bleibt die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und der Käufer müsste diese mit übernehmen, genauso wie später Erben bei Eintritt eines Erbfalles.
Die Eintragung der Grunddienstbarkeit sollte daher gut überlegt sein. So wie ich den Fall sehe, benötigt Ihr Nachbar die Grunddienstbarkeit als Ausgleich, weil er durch das geplante Bauvorhaben die vorgeschriebenen Abstandsflächen unterschreitet, die er grundsätzlich einhalten muss. Das ist durchaus möglich. Allerdings bedeutet das für Sie, dass Sie diese Fläche künftig nicht mehr bebauen können, wenn Sie selbst eine Erweiterung Ihres Hauses vorhaben. Sie sollten also prüfen, ob Sie die Fläche unter Umständen selbst benötigen.
Zudem folgt aus einer solchen Grunddienstbarkeit ein gewisser Wertverlust für Ihr Grundstück, der sich bei einem möglichen Verkauf im Kaufpreis niederschlägt. Mit der eingetragenen Grunddienstbarkeit schaffen Sie allerdings eine klare Regelung und vermeiden für die Zukunft Streitigkeiten mit dem Nachbarn.
Sie könnten mit Ihrem Nachbarn außerdem vereinbaren, dass Ihnen für den Wertverlust eine Nutzungsentschädigung bezahlt wird. Diese muss selbstverständlich auch im notariellen Vertrag festgelegt werden. Für den finanziellen Ausgleich gibt es keine festen Regelungen, in Ihrem Fall könnte man den Wertverlust der Abstandsfläche als Bewertungsgrundlage heranziehen.
Natürlich können Sie mit Ihrem Nachbarn ebenfalls zu Ihren Gunsten eine Grunddienstbarkeit vereinbaren. Sie kann sich allerdings nicht mehr auf die Überbaubarkkeit dieser Flächen beziehen. Allenfalls könnten Sie sich an anderer Stelle der Grundstücksgrenze das Recht sichern, die Abstandsflächen zu unterschreiten.
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