Maria O.: „Mein Onkel ist 70 Jahre alt und möchte meinen drei volljährigen Kindern ein Haus im Wert von etwa 900 000 Euro schenken. Das Haus ist vermietet. Er möchte keinen Nießbrauch machen, da er nichts mehr mit dem Haus zu tun haben will. Wir gehen davon aus, dass die Erbschaftsteuer sehr hoch sein wird und die Kinder das nicht bezahlen können. Könnten die Kinder das Haus für 300 000 Euro kaufen und im Kaufvertrag vermerken, dass in zehn Jahren nochmals ein Betrag von ca. 300 000 Euro fällig wird? Diese Summe würde mein Onkel nicht von den Kindern fordern. Wie ist das finanztechnisch geregelt? Wie hoch wäre die Schenkungsteuer? Wie ist es, wenn der Onkel in den nächsten zehn Jahren stirbt?“
Schenkt Ihr Onkel das Haus Ihren Kindern, dann müssten sie zusammen Schenkungsteuer von rund 250 000 Euro bezahlen. Denn im Verhältnis zwischen Ihrem Onkel und Ihren Kindern beträgt der Freibetrag pro Kind nur 20 000 Euro. Würde Ihr Onkel Ihren Kindern das Haus für 300 000 Euro und damit 600 000 Euro unter Wert verkaufen, läge immer noch eine Schenkung an Ihre Kinder in Höhe von 600 000 Euro vor. Das würde zwar eine niedrigere Schenkungsteuer von rund 150 000 Euro ergeben, doch diese müssten Ihre Kinder zusätzlich zum Kaufpreis zahlen.
Daran ändert auch die Absprache nichts, es wird ein Kaufpreis von 600 000 Euro vereinbart, 300 000 Euro davon werden jedoch erst in zehn Jahren fällig. Dieses „Darlehen“ würde an sich zwar die Schenkung auf 300 000 Euro reduzieren. Verabreden die Parteien jedoch bereits im Vorfeld, das Darlehen nie einzufordern, würde es voraussichtlich steuerlich auch nicht anerkannt und doch wieder eine Schenkung in Höhe von 600 000 Euro unterstellt.
Wird die Vereinbarung gegenüber dem Finanzamt verschwiegen, würden sich Ihre Kinder unter Umständen der Steuerhinterziehung strafbar machen. Bei Absprachen über den Kaufpreis, die nicht beurkundet sind, riskieren die Beteiligten zudem, dass der gesamte Vertrag formnichtig wird; das heißt die komplette Schenkung könnte scheitern. Stirbt Ihr Onkel tatsächlich früher, dann könnte es passieren, dass dessen Erben die Absprache über die Nichtgeltendmachung des ausstehenden Kaufpreises nicht gegen sich gelten lassen. Denn die Forderung Ihres Onkels auf die ausstehenden 300 000 Euro wurde ja rechtswirksam begründet und würde in voller Höhe in den Nachlass fallen. Sind diese Erben nicht mit Ihren Kindern identisch, könnten sie die ausstehenden 300 000 Euro also ungeachtet der Zusage Ihres Onkels vollstrecken und unter Umständen das Haus pfänden.
Letztlich stellt sich die Frage, warum Ihre Kinder nicht einfach die Schenkungsteuer zahlen, die mit rund 250 000 Euro ja unterhalb des finanzierbaren Kaufpreises liegt. Grundsätzlich würde ich Ihnen in dieser Konstellation von Kaufpreisabsprachen abraten, die Steuern oder Notargebühren vermeiden sollen, weil sie aus meiner Erfahrung in den wenigsten Fällen ihr Ziel erreichen.