Matthias F.: „Meine Frau und ich wohnen in München in einem Mehrfamilienhaus, das meinen Schwiegereltern gehört. Da unsere Familie größer geworden ist, wollen wir nun zwei bestehende, einzelne Wohnungen zusammenlegen. Die Renovierungskosten dafür und einige andere Aufwertungen wie Balkon und Carport wollen meine Frau und ich übernehmen, da meine Schwiegereltern bereits älter sind und nicht mehr investieren wollen und können. Nun ist meine Frage: Wie können wir für später festhalten, dass wir diesen Mehrwert in das Haus investiert haben, damit wir später im Erbfall (meine Frau hat noch einen Bruder) diesen Mehrwert beziehungsweise die Investition angerechnet bekommen? Außerdem haben meine Schwiegereltern auch konkret zwei Sorgen: Was würde passieren, wenn das Haus verkauft werden müsste? Sei es wegen Zahlungsunfähigkeit oder wenn sie zum Pflegefall werden. Das Haus ist ihr einziges Kapital. Wäre unsere Investition (300 000 Euro) verloren?“
Es sind diverse Gestaltungen denkbar, von denen ich hier nur einige anreißen kann. Ihre Schwiegereltern könnten Sie beziehungsweise Ihre Frau testamentarisch mit höheren Quoten bedenken als den Bruder. Er könnte auch mit einem Vermächtnis zugunsten Ihrer Frau belastet werden, um Ihre Investitionen auszugleichen. Dabei wären gegebenenfalls Pflichtteilsansprüche des Bruders zu beachten. Wenn Sie nicht auf eine testamentarische Ausgleichung vertrauen wollen – Ihre Schwiegereltern könnten ein Testament jederzeit ändern –, käme ein Erbvertrag in Betracht. Wenn Sie die Investitionen finanzieren müssen, müssten Ihre Schwiegereltern einer Grundschuld auf das Haus zustimmen, sofern Sie keine anderen Sicherheiten haben. Vielleicht könnte man aus den Wohnungen auch Eigentumswohnungen machen, sodass Sie dann „Ihre“ Wohnungen kaufen und renovieren könnten. Dies würde sich möglicherweise auch im Hinblick auf den Erbfall anbieten. Solange die Wohnungen nicht geteilt sind, würden alle Erben mit ihrer Erbquote an allen Wohnungen – auch an „Ihrer“ – beteiligt sein.
Auch könnte man daran denken, dass die Schwiegereltern ihren Kindern das Haus oder Anteile daran unter Vorbehalt eines Nießbrauchs überschreiben. Dann könnten die Eltern weiterhin die Mieten beziehen (auch wenn sie in ein Pflegeheim ziehen müssten). Über Investitionen müssten sich die Kinder dann einigen. Sie könnten mit den Schwiegereltern wie Mieter und Vermieter auch eine Vereinbarung treffen, dass die Investitionen zurückzuzahlen sind, wenn die Immobilie veräußert wird oder Sie ausziehen (müssen).
Ohne eine entsprechende vertragliche Regelung haben Mieter keinen Anspruch auf Entschädigung für Umbauten und bauliche Veränderungen an einer Mietwohnung.