Es war in der Tat lange Zeit umstritten, ob der Wohnungseigentümer oder der Nießbraucher das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft hat. Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) zugunsten des Wohnungseigentümers entschieden. Darüber hinaus hat der BGH sich gegen eine Aufspaltung des Stimmrechts nach Beschlussgegenständen ausgesprochen, sodass auch hinsichtlich einzelner Tagesordnungspunkte der Nießbraucher kein Stimmrecht hat. Dies gilt selbst dann, wenn der Nießbraucher sämtliche Kosten der Wohnung, insbesondere auch Herstellungs- beziehungsweise Sanierungskosten (Bruttonießbrauch), zu tragen hat. Aufgrund dessen kann der Wohnungseigentümer im Einzelfall allerdings verpflichtet sein, bei seiner Stimmabgabe zumindest die Interessen des Nießbrauchers zu berücksichtigen oder diesem eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen.
Laut Sachverhalt muss ich davon ausgehen, dass Ihnen von Ihrem Sohn eine solche Vollmacht erteilt wurde, obwohl bei der vorhandenen „Vertretungsklausel“ in der Teilungserklärung ein Nießbraucher als möglicher Bevollmächtigter nicht vorgesehen ist.
Es stellt sich daher die Frage, ob die Vertreterklausel bei einer solchen Kollision zurücktreten muss. Sinn und Zweck der Vertretungsklausel ist es, gemeinschaftsfremde Einflüsse von der Versammlung fernzuhalten, sodass ein Eigentümer nicht durch jeden beliebigen Dritten, sondern nur durch sogenannte „Gemeinschaftsinterne“ auf der Versammlung vertreten werden kann.
Da ein Nießbraucher, der alle Kosten zu tragen hat und die Wohnung selbst bewohnt, nicht als „Gemeinschaftsfremder“ in diesem Sinne angesehen werden kann, spricht einiges dafür, dass im Rahmen einer Auslegung in einem solchen Fall die „Vertreterklausel“ zurücktreten müsste und die erteilte Vollmacht damit wirksam wäre. Allerdings ist diese Konstellation von der Rechtsprechung bisher nicht entschieden worden, sodass es auch vertretbar ist, dass ein Nießbraucher eben wegen dieser Vertreterklausel nicht berechtigt ist, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und mit abzustimmen.
Von einer Gesetzeslücke kann aber nicht die Rede sein, da der wesentliche Unterschied zwischen Eigentümer und Nießbraucher gerade darin liegt, dass der Eigentümer eben sämtliche Eigentumsrechte wahrnimmt, während der Nießbraucher nur als „wirtschaftlicher Eigentümer“ angesehen wird. Wenn dem Nießbraucher eigentumsähnliche Rechte eingeräumt würden, würde dies die Eigentümerstellung im Verhältnis zum Nießbrauchsberechtigten verwässern und in ihrem Kern aushöhlen, was vom Gesetzgeber nicht gewollt sein kann.