Barbara A.: „Im November 2017 habe ich meiner Tochter mit notarieller Schenkungsurkunde zwei Wohnungen übertragen. Laut Rechtsanwalt beläuft sich der steuerliche Wert der Schenkung auf 326 806 Euro. Um den Steuerfreibetrag von 400 000 Euro (alle zehn Jahre) voll auszunutzen, wäre somit noch ein Wert von 73 194 Euro steuerfrei übertragbar. Ich bat den Anwalt bei der Behörde anzufragen, ob die Berechnungen des Anwalts mit den Berechnungen der Behörde mit dem Resultat von 326 806 Euro übereinstimmen, bzw. uns die Höhe des noch offenen Freibetrags mitzuteilen. Daraufhin ließ uns der Anwalt wissen, dass die Behörde diese Information verweigert. Fazit: Für den Steuerzahler ist der Freibetrag nur zum Teil nutzbar, wegen Informationsverweigerung der Behörde. Ich bitte Sie mir mitzuteilen, ob das wirklich geltendes Recht ist, oder es sich vielleicht um ein Missverständnis handelt.“
Meines Erachtens besteht in Ihrem Fall kein gesetzlicher Anspruch auf Erlass eines Steuerbescheides, da kein berechtigtes Interesse an einer Steuerfestsetzung erkennbar ist (wie zum Beispiel bei einer Steuererstattung), sondern Sie lediglich die gesetzliche Steuererklärungspflicht erfüllt haben. Das Finanzamt nimmt erfahrungsgemäß nur eine eigene Bewertung vor, wenn es Zweifel an der Bewertung des Steuerpflichtigen hat.
Für den Fall von Bewertungsstreitigkeiten mit dem Finanzamt ist es daher immer ratsam, im Schenkungsvertrag ein Rückforderungsrecht einzubauen, soweit durch die Schenkung eine Steuerbelastung entsteht. Dies lässt das Gesetz zu. Bei Immobilien löst die Rückforderung allerdings weitere Notarkosten aus.
Noch ein paar Hinweise zur steuerlichen Bewertung selbst: In Ihrem Fall (bei Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser) kommt das sogenannte Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktpreis in der Regel aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet. Dabei sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Als Wert beeinflussende Merkmale kommen bei bebauten Grundstücken neben der Beschaffenheit des Grundstücks (zum Beispiel Grundstücksgröße und -gestalt) und dessen Lagemerkmalen (Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage, Umwelteinflüsse) vor allem auch der Zustand der baulichen Anlagen (Gebäudeart, Baujahr, Bauweise und Baugestaltung, Größe und Ausstattung, baulicher Zustand und Erträge) in Betracht. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte zu berücksichtigen.
Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelt und mitgeteilt werden. Vergleichsfaktoren sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sofern Vergleichswerte und Vergleichsfaktoren nicht vorliegen, kommt das sog. Sachwertverfahren zur Anwendung. Zur Feststellung des Sachwerts wird der Bodenwert bestimmt (Bodenrichtwert x Fläche) und mit dem Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert berechnet sich dabei aus der Bruttogrundfläche mal den Regelherstellungskosten, sprich den normierten Kosten eines Neubauwertes in verschiedenen Standardstufen (einfach/gehoben). Davon abgezogen wird die Alterswertminderung. Dieser Wert wird dann mit einem sog. Sachwertfaktor zur Anpassung an den gemeinen Wert multipliziert.
Kommen Sie bei Anwendung der oben genannten Verfahren zu einem Wert, der Ihres Erachtens überhöht ist, haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, den niedrigeren Wert durch ein Gutachten eines Bausachverständigen nachzuweisen.