Jutta P.: „Es geht um die Sanierung der Tiefgarage in unserer Wohneigentumsanlage. Wir haben beantragt, die Kosten auf alle TG-Stellplatz-Eigentümer umzulegen bzw. alternativ die Kosten zu 50 Prozent auf die TG-Eigentümer und zu 50 Prozent auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Können Sie mir mitteilen, mit welcher Mehrheit wir unsere Interessen durchsetzen können?“
Die Wohnungseigentümer können den gesetzlichen oder in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss ändern. Dies ist vor allem bei Maßnahmen zur Instandsetzung/Instandhaltung oder bei baulichen Veränderungen der Fall. Allerdings kann der Kostenverteilungsschlüssel nicht generell geändert werden, sondern nur im Hinblick auf einen ganz bestimmten, aktuell zu regelnden Einzelfall. Für eine generelle Regelung fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz, sodass derartige Beschlüsse nichtig sind. Bei der Sanierung der Tiefgarage sollen wohl Instandsetzungsarbeiten oder bauliche Veränderungen vorgenommen werden, sodass die Gemeinschaft für den Einzelfall den Kostenverteilungsschlüssel ändern kann. Die veränderte Kostentragung darf aber niemanden benachteiligen und nur diejenigen belasten, die von der Sanierung profitieren. Die von Ihnen vorgeschlagenen Kostenverteilungen würden die Eigentümer belasten, die einen Tiefgaragenstellplatz besitzen. Damit kann durch einen Beschluss wirksam vereinbart werden, die Kosten denjenigen komplett aufzuerlegen, die einen Stellplatz besitzen oder alternativ 50 Prozent der Kosten auf die Stellplatz-Eigentümer und 50 Prozent auf die Wohnungseigentümer nach Anteil zu verteilen. Dieser Beschluss benötigt allerdings eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Damit müssen dem Beschluss dreiviertel aller im Grundbuch eingetragenen und stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach Köpfen zustimmen. Gleichzeitig müssen diese Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Das bedeutet für Sie, dass Sie den Verteilungsschlüssel nicht wie gewünscht mit einer einfachen Mehrheit ändern können, sondern eine doppelt qualifizierte Mehrheit benötigen. Wenn Sie überzeugend argumentieren, finden Sie bestimmt Zuspruch in der Versammlung. Es gibt sicherlich mehrere Eigentümer, die keinen Tiefgaragenstellplatz haben und Ihre Auffassung teilen werden. Vorab sollten Sie aber prüfen, ob nicht Ihre Gemeinschaftsordnung bereits eine andere Kostenverteilung vorsieht, da ich aus Ihrer Zuschrift entnehme, dass nicht alle, sondern nur einige Eigentümer über einen Stellplatz verfügen.