Die meisten älteren Menschen wünschen sich vor allem eins: Sie wollen gerne in den eigenen vier Wänden weiterleben und nicht mehr umziehen. Doch nicht jeder, der im Ruhestand über ein Eigenheim verfügen kann, hat genug Geld für ein finanziell sorgenfreies Leben im Alter. Vielleicht ist die Rente zu mager oder es fehlt das Geld für die notwendige Renovierung des Eigentums. Für solche Rentner gibt es einen Ausweg: Sie machen ihre Wohnung oder ihr Haus zu Geld und lassen sich eine Leibrente auszahlen. Auch in Deutschland ist dieses Modell langsam im Kommen.
Das Prinzip
Der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie verkauft seine Wohnung oder sein Haus. Der neue Eigentümer zahlt aber nicht wie üblich dafür den Kaufpreis, stattdessen wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht in den eigenen vier Wänden gewährt und eine lebenslange monatliche Leibrente gezahlt. Der frühere Eigentümer wird damit zum unkündbaren Bewohner, der wie ein Mieter auch für die laufenden Betriebskosten aufkommen muss. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Wohnrecht und Leibrente müssen an erster Stelle im Grundbuch abgesichert werden.
Die Nutznießer
Nicht wenige Senioren haben sich die eigenen vier Wände mühsam erspart. Sie sind nun schuldenfrei, haben aber zu wenig Geld zum Leben oder für notwendig werdende Renovierungen. „Bei solchen Senioren mit einem geringen Alterseinkommen kann die Immobilien-Leibrente eine Lösung für das finanzielle Problem sein“, sagt der Experte für Altersvorsorge Werner Siepe. Das gilt erst recht, wenn keine Kinder als Erben vorhanden sind oder diese Form der Leibrente die einzige Möglichkeit ist, der Familie als Rentner nicht zur Last zu fallen. Siepe rät aber auf jeden Fall, vorher mit den Erben zu sprechen.
Bevor man so einen weitreichenden Schritt tut, sollte man zunächst Alternativen prüfen. Also: Kassensturz machen und überlegen, ob man an den monatlichen Ausgaben nicht irgendwo sparen kann. Lassen sich Einkünfte erhöhen, etwa durch Untervermietung? Können Kinder ihre Eltern zum Beispiel bei einer Renovierung unterstützen? Oder kann man sich vorstellen, das Haus selbst (besser) zu verkaufen und sich eine kleinere Wohnung zu nehmen? Erst wenn alle Möglichkeiten geprüft sind, kommt eine Immobilien-Leibrente infrage. Denn klar muss sein, trotz Wohnrecht wechselt die Immobilie unwiderruflich den Eigentümer.
Die Anbieter
Als Marktführer gilt die Deutsche Leibrenten AG. Das Immobilienunternehmen hat 2017 nach eigenen Angaben 100 Immobilien für durchschnittlich mehr als 300 000 Euro angekauft. Möglich ist es aber auch, seine Immobilie an eine gemeinnützige Organisation zu verkaufen, die eine Leibrente zahlt. Das bietet zum Beispiel die Caritas (Hausstifterrente) oder die Stiftung Liebenau (Zustifterrente) an. Am wichtigsten ist darauf zu achten, dass der Anbieter zahlungskräftig ist. Die Rechtsform einer GmbH etwa hat nur ein geringes gesetzliches Haftungsvolumen.
Die Leibrente
Oft bewegen sich die Leibrenten zwischen mehr als 500 und 1000 Euro im Monat. Wie hoch sie ausfallen, hängt vor allem vom Wert der angebotenen Immobilie ab. Diesen ermitteln in der Regel Gutachter, die häufig der Käufer bestellt. Verbraucherschützer raten, diese Bewertung auf jeden Fall zu prüfen oder gleich einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen. Auch das Alter der Verkäufer spielt eine wichtige Rolle. Je älter die Senioren bei Vertragsabschluss sind, desto höher fällt die Leibrente aus. Gleichzeitig gilt aber: Je länger die Lebenserwartung, desto geringer die Leibrente. Wer also länger lebt, als dies statistisch erwartet wird, macht mit der Leibrente ein gutes Geschäft. Bei Kunden, die nach Vertragsabschluss schnell sterben, ist das Unternehmen der Gewinner.
Interessenten sollten sich vom Anbieter erklären lassen, mit welchen Sterbetafeln er arbeitet. Die der privaten Rentenversicherer etwa legen eine bis zu fünf Jahre längere Lebenserwartung zugrunde als die vom Statistischen Bundesamt – ungünstig für den Verkäufer.
Verbraucherschützer raten Senioren, eine Mindestlaufzeit für die Auszahlphase zu vereinbaren, damit Erben bei einem frühen Todesfall nicht ganz leer ausgehen. So gibt es Angebote, die gewähren, dass mindestens fünf Jahre lang gezahlt wird, auch wenn das Wohnrecht mit dem Tod des Berechtigten endet. Allerdings drückt das oft die ausgezahlte Rente.
Die Risiken
Es kommt auf die Details im Vertrag an. Ehepaare sollten bedenken, was nach dem Tod eines Partners passiert oder bei einem Umzug ins Altenheim gilt. Normalerweise wird dann die Immobilie vermietet und die Miete kassiert der Leibrenten-Bezieher.
Experte Siepe rät, auch darauf zu achten, dass der Käufer der Immobilie die Kosten für die Instandhaltung übernimmt. Nur dann hat so ein Geschäft Nutzen. Anbieter weisen darauf hin, dass der Werterhalt des Hauses auch in ihrem Interesse sei. Außerdem muss bei einer Pleite des Käufers sichergestellt sein, dass das Wohnrecht bestehen bleibt und ein Umzug ausgeschlossen ist. Das wird aber nach Auskunft von Anbietern dadurch gewährleistet, dass das Wohnrecht an erster Stelle im Grundbuch abgesichert ist. So sei garantiert, dass auch bei einem Konkurs das Wohnrecht bestehen bleibt. Auch das Recht auf Rente ist nicht unbedingt dahin, denn das gehe auf den neuen Eigentümer der Immobilie über. Experte Siepe weist jedoch darauf hin, dass betagte Rentner vermutlich wenig Interesse daran hätten, ihr Recht unter Umständen vor Gericht zu erstreiten. Deshalb sollten sie frühzeitig vertrauten Personen eine Vollmacht geben, damit diese Ansprüche vor Gericht durchsetzen können. Siepe: „Eine Insolvenz des Zahlers ist das Restrisiko bei jeder Leibrente.“
Die Steuer
Eine Leibrente ist nur mit dem sogenannten Ertragsanteil zu versteuern, der vom Alter des Empfängers abhängt. Bei einem 70-Jährigen wären zum Beispiel 15 Prozent steuerpflichtig, bei einem 80-Jährigen nur acht Prozent. Ob überhaupt eine Steuer anfällt, hängt von den anderen Einkünften ab.
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