Wolfgang H.: „Ich habe zusammen mit meiner Ehefrau vor ein paar Jahren eine Eigentumswohnung in einem Objekt mit drei Wohneinheiten erworben. Die Fertigstellung haben wir in den letzten Monaten begleitet. Wir hatten damals keine Möglichkeit, uns über die Verteilung der 1000/Anteile zu informieren. Der Architekt hat später die Berechnungen an die Hausverwaltung gegeben. Bei der ersten Eigentümerversammlung wurden uns die Unterlagen übergeben. Dabei ist uns aufgefallen, dass wir (UG) mehr Anteile haben als die größere Wohnung im OG. Wir mussten feststellen, dass bei der Berechnung neben der gesamten Wohnfläche auch die Kellerräume, sowie die Garagen als Wohn- beziehungsweise Nutzfläche zugrunde gelegt worden sind. Da wir größere Kellerräume besitzen, haben wir nach obiger Berechnung auch mehr Miteigentumsanteile. Die Keller sind nicht beheizt, ohne Wasseranschluss und von Abflussrohren durchzogen, dürften also nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) nicht zur Nutzfläche zählen. Bei der Kostenverteilung bezahlen wir demnach auch höhere Betriebskosten. Wir sind der Meinung, dass die Änderung in eine gerechte Verteilung bei Zustimmung aller Eigentümer auch ohne Notar/Grundbuch möglich wäre, da in der Teilungserklärung nur die jeweiligen Wohnungen, Keller und Garagen nach Nummern und Quadratmetern aufgeführt sind, ebenso die Miteigentumsanteile, aber ohne einen Hinweis auf die Verteilung der Betriebskosten. Wie sollen wir vorgehen?“
Das WEG trifft zur Berechnung der Miteigentumsanteile keine Regelung. Die Begründer des Teileigentums sind daher generell bei der Bestimmung frei. In den meisten Fällen erfolgt die Berechnung zwar nach der Wohnfläche, allerdings können, wie in Ihrem Fall, auch Kellerräume mit einbezogen werden. Diese gehören zwar nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche, sehr wohl aber zur Nutzungsfläche.
Auch eine Berechnung der Miteigentumsanteile nach dem jeweiligen Wert der Wohnungen ist beispielsweise möglich. Das WEG sieht sodann vor, dass die Lasten – wie übrigens auch die Nutzungen – des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen verteilt werden. Maßgeblich sind die Anteile, wie sie im Grundbuch eingetragen sind.
Ob diese Eintragung auch den tatsächlichen Umständen entspricht oder zu einer angemessenen Verteilung führt, spielt dabei keine Rolle. Selbstverständlich wäre die Eigentümergemeinschaft aber nicht daran gehindert, die Miteigentumsanteile durch einstimmige Vereinbarung zu ändern. Dies müsste aber auch wieder im Grundbuch eingetragen werden.
Ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsquoten steht Ihnen nur zu, wenn die bisherige Quotelung Sie grob benachteiligen würde, was ich anhand Ihrer Schilderung nicht sicher beurteilen kann. Allerdings gibt es von der genannten Lastentragungsregelung eine Ausnahme. Nach Paragraf 16 Absatz 3 WEG können die Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss anders als nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Ein solcher Beschluss ist nach vorherrschender Meinung auch nicht im Grundbuch einzutragen. Vorsicht ist allerdings geboten hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten. Für diese schreibt die Heizkostenverordnung einen zwingenden Verteilungsschlüssel vor.
Bevor Sie einen entsprechenden Antrag für die Eigentümerversammlung vorbereiten, rate ich Ihnen zunächst zur Beratung bei einem Experten. Auch bei der Bestimmung des neuen Verteilungsschlüssels sind den Eigentümern Grenzen gesetzt. Das Gesetz nennt beispielhaft eine Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung. Verursachung meint dabei Kosten, die durch das Verhalten eines Wohnungseigentümers entstehen, beispielsweise die Benutzung einer gemeinschaftlichen Waschmaschine nur durch einzelne Eigentümer.
Als sonstige Maßstäbe kommen in Betracht: die Verteilung nach Wohnfläche, nach Anzahl der Wohnungseinheiten oder der Personenanzahl. Die Wahl des für Sie richtigen Maßstabs ist anhand der vorliegenden Informationen ebenfalls schwierig. Nach Ihrer Schilderung scheint mir aber eine Verteilung nach der reinen Wohnfläche, ohne Kellerräume und so weiter, am fairsten.