Ihre Cousine kann selbstverständlich mit ihrem Haus bzw. Geld machen, was sie will, wichtig ist nur zu wissen, was das für erbschafts- bzw. schenkungssteuerrechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Wenn Ihre Cousine das Haus an ihren Enkel günstiger verkauft als an einen Dritten, dann liegt eine sogenannte gemischte Schenkung vor, da dem Verkehrswert der Grundstücksübertragung keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht, sodass der Enkel im Umfang der Wertdifferenz unentgeltlich bereichert ist. Es liegt ein schenkungssteuerpflichtiger Vorgang vor. Bei der Berechnung der Schenkungssteuer ist zugunsten des Enkels ein Schenkungssteuerfreibetrag in Höhe von 200 000 Euro zu berücksichtigen.
Die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zum Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung. Damit ist aber der nach diesem Zeitpunkt eintretende Umstand, dass der Enkel das Haus abreißen will, für die Ermittlung der Schenkungssteuer nicht mehr beachtlich. In erbrechtlicher Hinsicht könnte im Hinblick auf die (gemischte) Schenkung der Immobilie an den Enkel ein Pflichtteilsergänzungsanspruch der beiden Töchter Ihrer Cousine gegeben sein. Dabei werden allerdings Schenkungen nicht mehr berücksichtigt, wenn zwischen der Schenkung und dem Erbfall mehr als zehn Jahre liegen.
Mit jedem weiteren Jahr Abstand zum Erbfall verringert sich der dem Nachlass hinzuzurechnende Anteil der Schenkung um ein Zehntel. Dazu kommt, dass sich beide Töchter auf ihren Pflichtteilsergänzungsanspruch wiederum ihrerseits Schenkungen ihrer Mutter an sie anrechnen lassen müssen, so insbesondere die Schenkung der hälftigen Eigentumswohnung. Es ist also fraglich, ob den Töchtern Pflichtteilsergänzungsansprüche zustehen. Jedenfalls deren Kindern bzw. den Enkeln Ihrer Cousine stehen keine eigenen Pflichtteils- bzw. Pflichtteilsergänzungsansprüche zu.
Auch hat die eine Tochter, solange ihre Mutter lebt, keinen Rechtsanspruch gegen sie oder ihre Schwester auf Einholung eines Gutachtens zur Ermittlung des Werts des Grundstücks. Denn ein Pflichtteilsanspruch der Tochter und damit verbundene Auskunfts- bzw. Wertermittlungsansprüche, die auch die Einholung eines Gutachtens zum Wert von Nachlassgegenständen auf Kosten des Nachlasses beinhaltet, entstehen erst mit dem Tod Ihrer Cousine.
Da Ihre Cousine ja auch die anderen Enkel bedenken möchte, sollte Ihre Cousine doch am besten in einem Gespräch mit beiden Töchtern ihre Überlegungen besprechen.