Grundsätzlich sollten Sie immer zuerst an sich denken. Nur dann, wenn Sie ausreichend für Ihr Alter versorgt und sicher sind, dass Sie die Immobilien zum Beispiel nicht für Ihren persönlichen Bedarf veräußern wollen, können Sie an Schenkungen an Ihre Kinder denken. Steuerliche Überlegungen sollten dabei immer nur an zweiter Stelle stehen. Die Grundsteuer sollte schon gar nicht der Grund für oder gegen eine Übertragung Ihrer Immobilie sein. Hier hat das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber aufgegeben, bis Ende des Jahres eine Neuregelung zu schaffen, da die aktuelle Form der Bemessung als verfassungswidrig eingestuft wurde. Bund und Länder haben sich hier mittlerweile auf gewisse Eckpunkte geeinigt, auf deren Basis ein Gesetzesentwurf erarbeitet werden soll. Zukünftig sollen der Bodenrichtwert, das Alter des Gebäudes und die in der Region durchschnittlichen Mietkosten in die Bemessung einfließen. Wie das Ganze letztlich aussehen wird, bleibt abzuwarten.
Für Ihre Überlegung zur lebzeitigen Übertragung und den steuerlichen Auswirkungen einer Nießbrauchsgestaltung hier ein paar allgemeine Erläuterungen: Sie können jedem Ihrer Kinder alle zehn Jahre Vermögen im Wert von 400 000 Euro schenkung- bzw. erbschaftsteuerfrei zukommen lassen. Für die Berechnung werden Schenkungen und Erbschaften innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet.
Der Wert eines Nießbrauchs wird zur Berechnung des steuerlichen Wertes der Schenkung vom Wert der Immobilie abgezogen. Zur Bestimmung des Wertes des Nießbrauchs wird der Jahreswert des Rechts mit einem Vervielfältiger multipliziert. Als Jahreswert gilt bei selbst bewohnten Immobilien die üblicherweise zu erzielende Miete. Der Vervielfältiger wird anhand der durchschnittlichen Lebenserwartung des Nießbrauchers ermittelt. Wenn also der Nießbrauch bei Ihnen zum Beispiel 100 000 Euro wert wäre, könnten Sie zwei Kindern ein Haus im Wert von 900 000 Euro schenken, ohne das Schenkungsteuer anfiele. In zehn Jahren hätten Ihre Kindern dann bei einer weiteren Schenkung oder Erbschaft von Ihnen wieder einen Freibetrag von je 400 000 Euro.