Ich gehe davon aus, dass Sie und Ihre Frau gemeinsam Eigentümer der Eigentumswohnung sind. Da jeder Elternteil dem gemeinsamen Sohn alle zehn Jahre einen Wert in Höhe von 400 000 Euro zuwenden kann, fällt bei einer unentgeltlichen Übertragung keine Schenkungsteuer an.
Sollte ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung versterben, wird die Vorschenkung bei der Berechnung der Erbschaftsteuer berücksichtigt.
Eine Schenkung setzt jedoch voraus, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt.
Sofern Ihr Sohn aber auch die Hypothek übernimmt, wird dieser Vorgang als Verkauf bzw. Kauf gewertet.
Erfolgt die Übertragung der Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren, nachdem Sie und Ihre Frau die Wohnung gekauft haben, müssen Sie einen eventuell entstehenden Veräußerungsgewinn bei Ihrer Einkommensteuererklärung angeben, welcher mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz voll besteuert wird.
Grunderwerbsteuer fällt nicht an, da die Übertragung in gerader Verwandtschaftslinie befreit ist.
Ab dem Übertragungszeitpunkt wird die Vermietung von Ihrem Sohn vorgenommen, das heißt, Ihr Sohn muss die Mieteinkünfte in seiner Einkommensteuererklärung berücksichtigen, selbstverständlich kann er dabei die damit zusammenhängenden Ausgaben, wie zum Beispiel Hypothekenzinsen oder Abschreibung, berücksichtigen.
Da die Übertragung auf Ihren Sohn entgeltlich erfolgt, muss die Abschreibung neu ermittelt werden.
Ihr Sohn wird bei einem Überschuss aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine höhere Steuer an das Finanzamt abführen müssen – sollte sich ein Verlust aus der Vermietung ergeben, wird es seine Einkommensteuerbelastung mindern, da dieser Verlust mit anderen Einkünften, etwa aus nichtselbstständiger Tätigkeit, verrechenbar ist.