Werner S.: „Wir wollen unserem Sohn ein Haus schenken. Das Haus ist seit Bezugsfertigkeit im Herbst 2011 durch den Sohn als Mieter bewohnt. Gleichzeitig ist das Haus mit einer Hypothek belastet, die im Herbst 2020 endet. Wir wollen nunmehr, dass das Haus im Jahr 2020 wirtschaftlich voll vom Sohn übernommen wird, auch die Resthypothek. Damit würden wir als jetziger Eigentümer natürlich die Abschreibung beim Finanzamt beenden. Die endgültige Schenkung soll dann im Herbst 2021 erfolgen. Oder kann das Haus bereits im Herbst 2020 verschenkt werden, ohne dass ein Veräußerungsgewinn entsteht?“
Grundsätzlich muss zwischen einer Schenkung, die unentgeltlich ist, und einer Veräußerung, die entgeltlich ist, unterschieden werden. Liegt eine Schenkung vor, fällt keine Einkommensteuer an, da kein zu versteuernder Gewinn anfällt. Aber es kann Schenkungssteuer anfallen. Liegt eine Veräußerung vor, kann ein zu versteuernder Gewinn anfallen, der dann über das Einkommen und somit als Einkommensteuer abgeführt wird. Dabei gilt, dass nur der Gewinn, der aus einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren anfällt, versteuert werden muss. Ist die Immobilie mehr als zehn Jahre im Eigentum einer Person, kann ohne Anfall einer Einkommensteuer veräußert werden.
Es kann natürlich auch eine Mischung von Schenkung und Veräußerung vorliegen, wenn ein Kaufpreis unter Wert gegeben ist. Eine (Teil-)Entgeltlichkeit ist aber auch gegeben, wenn Schulden durch den neuen Eigentümer übernommen werden.
Wenn, wie hier, nach der Beschreibung eine gemischte Schenkung vorliegen soll, da auch die Schulden übernommen werden sollen, muss der Wert der Immobilie für die Schenkungsteuer und für die Einkommensteuer ermittelt werden. Allerdings ist die Konstruktion, dass der Sohn bereits vor Eigentumserwerb die Schulden übernehmen soll, genauer zu betrachten, da der Sohn derzeit keinen Grund hat, diese zu übernehmen. Schließlich soll er die Immobilie erst später erhalten. Die Lösung sollte gemeinsam in einer konkreten Beratung erarbeitet werden.