Der Mietvertrag erlaubt keine vorzeitige Kündigung, mit dem alten Vermieter gibt es Streit um die Renovierung, die Rückzahlung der Kaution bleibt aus und beim Umzug geht auch noch allerlei kaputt: Nicht alle Probleme beim Wohnungswechsel sind vermeidbar – viele aber schon. Wir erklären, wie ein Umzug möglichst reibungslos gelingt.
Kündigung
„Eine Wohnungskündigung gelingt meist nicht passgenau zum Wunschtermin“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbund. Eine neue Wohnung ist meist kurzfristig anzumieten, doch bei der alten Wohnung muss man die Kündigungsfrist einhalten. Diese beträgt bei unbefristeten Mietverträgen drei Monate. „Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats vorliegen, ein Samstag gilt als Werktag“. Beispiel: Heuer ist der dritte Werktag im Juni der 4. Juni. Bis dahin muss die Kündigung dem Vermieter vorliegen, damit das Mietverhältnis zum 31. August endet.
Doch ein Blick in den Mietvertrag kann auch ganz anderes ergeben. „Manchmal gilt ein Kündigungsverzicht oder -ausschluss“, sagt Ropertz, „das ist eine böse Falle“: Der Mietvertrag ist zwar unbefristet, doch beispielsweise für einen Zeitraum von vier Jahren ist die Kündigung ausgeschlossen. Kündigungsausschlüsse von mehr als vier Jahren sind aber unwirksam. Wenn das im Mietvertrag steht, darf der Mieter von der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten Gebrauch machen (BGH VIII ZR 86/10).
Nachmieter
Es gibt keine Verpflichtung, einen passenden Nachmieter zu präsentieren und auch der Vermieter ist nicht gezwungen, einen Nachmieter zu akzeptieren. Aber wie immer gilt: Miteinander sprechen hilft. Denn natürlich können sich beide Parteien in Absprache auf einen Nachmieter verständigen. Das könnte eine Möglichkeit sein, trotz Klausel zum Kündigungsverzicht aus einem Mietvertrag auszusteigen.
Endrenovierung
Häufig gibt es Streit um die Renovierung am Ende der Mietzeit. Grundsätzlich ist für die Instandhaltung der Wohnung zwar der Vermieter zuständig, er kann jedoch die Pflicht auf den Mieter übertragen. Allerdings: In vielen Mietverträgen stehen Klauseln zu Renovierungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen, die unwirksam sind. Das gilt vor allem für Verträge, die vor 2002 geschlossen wurden. So sind zum Beispiel Klauseln, die starre Fristen zum Renovierungsturnus vorsehen – zum Beispiel alle drei, fünf oder sieben Jahre seien Wände zu streichen – unwirksam. Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln, muss der Mieter lediglich alle Einbauten entfernen, die nicht mit dem Vermieter abgesprochen waren, und die Wohnung besenrein hinterlassen.
Eine Komplettsanierung, die automatisch bei Auszug erfolgen soll, kann keinesfalls wirksam im Mietvertrag verankert werden. Es kann immer nur um Renovierungen und Schönheitsreparaturen gehen. Wirksam sind zum Beispiel folgende Klauseln: „Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen.“ Das ist allgemein formuliert und lässt offen, was genau zu tun ist, das entscheidet der Grad der Abnutzung der Wohnung. Ebenfalls gültig sind Klauseln, mit denen der Vermieter zwar eine Frist im Vertrag festlegt – etwa alle drei, fünf oder sieben Jahre – er aber das Wort „üblicherweise“ oder „in der Regel“ oder „normalerweise“ hinzufügt. Damit ist die Klausel wirksam, weil sie Ausnahmen von der Regel offenlässt (BGH, Az VIII ZR 378/03).
Und was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
. Dazu gehört: Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken; gegebenenfalls Streichen der Fußböden; Streichen der Heizkörper; Streichen der Innentüren und der Außentüren (aber nur die Innenseite), Streichen der Fenster von innen; Dübellöcher zuspachteln.
. Dazu gehört nicht: Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder der Loggia; Abschleifen oder Versiegeln des Parketts oder das Auswechseln von (normal abgenutzten) Teppichböden.
Für Schäden, die der Mieter angerichtet hat, muss er freilich auch geradestehen. Dabei ist unerheblich, was im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen steht. Allerdings muss der Mieter nur den Zeitwert ersetzen, also bei einem Brandloch im Teppichboden ist der Mieter nicht verpflichtet, einen kompletten neuen Boden zu verlegen.
Schäden, die bereits beim Einzug vorhanden waren, braucht der Mieter beim Auszug auch nicht zu beheben. Um das beweisen zu können, hilft ein Übergabeprotokoll.
Übergabeprotokoll
Ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen ist zwar freiwillig, aber sinnvoll, denn es vermeidet nachträglichen Streit um Schäden. Im Protokoll halten Mieter und Vermieter den Zustand der Wohnung fest. Möchte der Vermieter kein Protokoll, kann der Mieter gemeinsam mit einem Zeugen ein eigenes anfertigen. Den Wohnungsschlüssel muss der Mieter dem Vermieter persönlich übergeben, außer, es wurde etwas anderes vereinbart.
Kaution
Normalerweise wird der Vermieter die Kaution zurückerstatten, sobald klar ist, dass alles geregelt ist. Für die Rückzahlung der Kaution kann er sich aber auch drei Monate lang Zeit lassen, um die Frage zu klären, ob er doch noch Ansprüche gegen den Mieter stellen möchte. In schwierigen Fällen kann diese Überlegungszeit sechs oder gar neun Monate betragen. Auch wenn die letzte Betriebskostenabrechnung noch aussteht, darf der Vermieter die Kaution so lange einbehalten.
Hausratversicherung
Ein Umzug ist der Hausratversicherung zu melden. „Für einen Zeitraum von grundsätzlich zwei Monaten gilt der Versicherungsschutz für die neue und die alte Wohnung“, sagt Peter Grieble, Versicherungsexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Durch einen Umzug können völlig neue Versicherungssparten oder Leistungsumfänge relevant werden, erinnert Grieble: Zieht man in ein eigenes Haus, benötigt man nahtlos eine Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung. Wird das Haus mit Öl beheizt, sollte die private Haftpflichtversicherung auch Schäden durch den Öltank versichern.
Umzugsschäden
Verursachen Freunde, die beim Umzug helfen, einen Schaden, ist dieser nur gedeckt, wenn ihre private Haftpflichtversicherung auch Gefälligkeitsschäden versichert, sagt Grieble. „Etwa 50 Prozent der aktuellen Tarife auf dem Markt bieten diese Deckung an.“
Hat die Spedition einen Schaden zu verantworten, muss der Umziehende diesen sofort melden. Dabei hilft es, den Umzug gut zu dokumentieren. Dazu filmt man am besten das Mobiliar vor dem Umzug am alten Standort.
Mehr Informationen
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