Trotz gestiegener Kaufpreise kann es sich heute noch lohnen, eine Immobilie zu kaufen – vorausgesetzt, jemand bringt viel Eigenkapital mit. Zu diesem Ergebnis kommt die Zeitschrift „Finanztest“ in ihrer August-Ausgabe, in der sie die Miet- und Kaufpreise von Eigentumswohnungen in 50 Städten und Landkreisen sowie die Kaufpreise für Häuser in 25 Städten und Landkreisen veröffentlicht.
Wer etwa in Berlin oder Hamburg eine 100 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage sucht, braucht in der Regel mindestens 120 000 Euro Eigenkapital. Das reicht gerade einmal, um zehn Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten zu bezahlen. Die gute Nachricht für Immobilienfans: In vielen Städten und Landkreisen ist Kaufen dank moderater Preise und niedriger Zinsen oft nicht viel teurer als Mieten.
Preisanstieg bei Eigentumswohnungen
Mietenwahnsinn – so lautet die markante Beschreibung des rasanten Mietenanstiegs in vielen deutschen Städten. Doch im Vergleich zu den Kaufpreisen für Wohnimmobilien entwickelten sich die Mieten fast noch moderat. In Berlin, Frankfurt, Hamburg und München etwa schossen die Preise für Eigentumswohnungen seit 2015 doppelt so schnell in die Höhe wie die Mieten. Das Gleiche gilt für kleinere Städte wie Regensburg, Magdeburg und Lübeck.
Fast überall mussten Käufer auch im Jahr 2018 wieder tiefer in die Tasche greifen. Im vierten Quartal 2018 zahlten sie für Wohnungen durchschnittlich 5,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Einfamilienhäuser sind sogar 8,2 Prozent teurer geworden, ermittelte vdpResearch, das Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Oft ist viel Eigenkapital nötig
Beispielstädte Hamburg und Berlin: Hier sind die Kaufpreise auch im Verhältnis zu den Mieten hoch. Käufer müssen damit rechnen, dass sie jahrelang einige hundert Euro mehr im Monat fürs Wohnen ausgeben müssen als ein Mieter. Die gute Nachricht: In den meisten Städten und Landkreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus, weil die Preise niedriger und im Verhältnis zu den Mieten deutlich günstiger sind. Nach einem Kauf ist die Monatsbelastung in vielen Regionen nicht oder nur wenig höher als nach Abschluss eines neuen Mietvertrags – mitunter sogar niedriger.
Verhältnis von Miete und Kaufpreis wichtig
Kaufen oder Mieten? Was anfangs günstiger ist, darüber entscheiden das Eigenkapital und das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Als Faustregel gilt: Wer mehr als 30 Jahresmieten zahlt und den Kaufpreis voll auf Kredit finanziert, zahlt für die Wohnung oft 40 oder 50 Prozent mehr im Monat als ein Mieter.
Beträgt der Kaufpreis dagegen nicht mehr als das 22- bis 24-Fache der Jahresmiete, ist ein Kauf zu einer mietähnlichen Belastung realistisch – vorausgesetzt, der Käufer setzt mindestens 20 Prozent Eigenkapital ein und die Kreditzinsen bleiben niedrig. Bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 22 ist Kaufen schon von Anfang an günstiger als Mieten.
Berechnungen von „Finanztest“ zeigen: In den meisten Städten und Kreisen ist ein Wohnungskauf zum Preis von weniger als 25 Jahresmieten drin. Wer sich dort eine neue Mietwohnung leisten kann, wird sich mit einem Grundstock an Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können.
Die Zeit spielt für den Käufer
Ob sich der Kauf einer Wohnung lohnt, hängt nicht nur von der Anfangsbelastung ab. Wichtig ist zum Beispiel auch, wie sich die Mieten und Immobilienpreise in der Region langfristig entwickeln. Wenn die monatliche Belastung schon zu Beginn der Finanzierung nicht höher ist als die Miete für eine vergleichbare Wohnung, ist es aber sehr wahrscheinlich, dass sich der Kauf unterm Strich rechnet.
Denn die Zeit spielg für den Käufer. In den Rechnungen hat „Finanztest“ für Käufer bereits eine jährliche Tilgung von 2,5 Prozent der Kreditsumme eingerechnet. Durch die Tilgung wächst ihr Vermögen.
Solange Käufer einer Immobilie für Kreditraten und Bewirtschaftung nicht viel mehr ausgeben als für eine Mietwohnung, ist es nur eine Frage der Zeit, bis sie die Kaufnebenkosten durch den Vermögenszuwachs wieder hereinholen und ins Plus geraten. Außerdem können sich Käufer mit einer langen Zinsbindung für 15 oder 20 Jahre eine konstante Kreditrate sichern. Mieter müssen dagegen mit Mieterhöhungen rechnen. mm