Möglicherweise haben Sie in der notariellen Übergabevereinbarung Auslösetatbestände für Rückforderungsrechte vereinbart. Häufig sind dort zumindest Rückforderungsrechte vereinbart bei Veräußerung des Grundstücks ohne Zustimmung, Insolvenz des Erwerbers oder Tod des Erwerbers vor den Schenkenden. Wenn in Ihrem Vertrag Rückforderungsrechte vereinbart sind, müsste aber auch ein Tatbestand „Auszug des Sohnes“ oder „ungenügende Pflege des Hauses“ vereinbart sein, was ich eher für unwahrscheinlich halte. Das Gesetz sieht Rückforderungsrechte im Wesentlichen (nur) bei einem Notbedarf des Schenkers oder groben Undank des Beschenkten vor. Diese Fälle dürften bei Ihnen vermutlich nicht greifen. Schauen Sie in dem Übergabevertrag nach, welche Pflichten der (jetzige) Eigentümer hat, dies sollte dort geregelt sein. Möglich sind zum Beispiel Formulierungen wie „der Übernehmer hat die Räume auf seine Kosten in stets gut bewohnbaren Zustand zu erhalten und die erforderlichen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.“ Dies könnten Sie dann gegebenenfalls einklagen.