Uwe R.: „Zusammen mit meiner Frau besitze ich eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Da es sich um eine Parterrewohnung handelt, haben wir auch einen Garten als Sondernutzungsrecht. Außen am Haus ist ein Wasserhahn angebracht, um die Gartenarbeit zu erleichtern. Nun begann der Hahn erst zu tropfen und ließ sich schließlich auch nicht mehr ganz schließen. Damit habe ich mich an die Hausverwaltung gewandt. Die Hausverwaltung steht aber auf dem Standpunkt, dass die Reparatur von mir zu beauftragen und damit auch zu bezahlen ist. Der Installateur, der den Anschluss begutachtet hat, ist der Meinung, dass die Dichtung, die tief in der Wand sitzt, ausgetauscht werden müsse. Dazu bedürfe es aber Spezialwerkzeug und die Kosten könnten mehrere hundert Euro betragen. Ist das wirklich meine Privatsache?“
Ob die Reparatur dieser Dichtung „Privatsache“ ist, beurteilt sich danach, ob es sich bei der defekten Dichtung um Sondereigentum (dann von Ihnen zu bezahlen) oder um Gemeinschaftseigentum (dann von der Gemeinschaft zu begleichen) handelt.
Bereits im Jahr 2013 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, soweit sie auch im Gemeinschaftseigentum verlaufen.
Die vorliegende Wasserleitung ist eine Versorgungsleitung und ist Teil des Wasserleitungsnetzes des ganzen Gebäudes und in diesem Unterputz verlegt. Diese Wände sind tragende Wände, sodass die Wasserleitungen insgesamt im Gemeinschaftseigentum verlaufen.
Auch wenn sich die Wasserleitung bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen lässt, ist sie rechtlich als Einheit anzusehen, soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befindet – was hier der Fall ist. Denn diese Teile bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und sind damit eine Anlage zum gemeinschaftlichen Gebrauch im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes.
Dass der in Frage stehende Teil des Leitungsnetzes, der sich jedoch auch im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befindet, nur eine Sondereigentumseinheit beziehungsweise ein Sondernutzungsrecht versorgt, ändert an der dinglichen Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum nichts.
Da die Dichtung bautechnisch Teil der Versorgungsleitung ist und sich im Mauerwerk noch vor der anschließenden Absperrvorrichtung (Wasserhahn) befindet, handelt es sich auch bei ihr um Gemeinschaftseigentum. Somit hat die Hausverwaltung die Instandsetzung in Auftrag zu geben und mit den dabei anfallenden Kosten die Eigentümergemeinschaft zu belasten, die diese dann gemäß dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage aufteilt.
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