Zu jedem Jahresende verlieren tausende von Wohnungen ihre Eigenschaft als Sozialwohnung. Die öffentlichen Baudarlehen sind zurückgezahlt beziehungsweise eine Nachwirkungsfrist bei vorzeitiger Rückzahlung öffentlicher Mittel ist abgelaufen. Dadurch entfällt sowohl die Belegungsbindung als auch die Bindung an die Kostenmiete (Mietpreisbindung). Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete nunmehr als „Vertragsmiete“ zu zahlen (Bundesgerichtshof vom 16.6.2010 – VIII ZR 258/09). Neue Mieterhöhungen richten sich für diese Wohnungen von nun an nicht mehr nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), sondern wie für andere frei finanzierte Wohnungen nach den Miet–erhöhungsmöglichkeiten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
§ 558 BGB regelt, dass der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Er muss aber beweisen, dass die derzeit vom Mieter bezahlte Miete unter dieser ortsüblichen Miete liegt. Das kann er entweder anhand eines geltenden Mietspiegels vorrechnen, er kann drei Vergleichswohnungen nennen, die allesamt mehr Miete kosten, oder er kann ein Gutachten vorlegen. Aber: in Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert, muss er eine Mietspiegelberechnung vorlegen, anhand derer der Mieter nachvollziehen kann, dass seine Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.
In München gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Fehlt der Mieterhöhung diese Erklärung bzw. der Beweis, ist die gesamte Mieterhöhung schon formell unwirksam und muss nicht bezahlt werden. Da es sich bei einer Mieterhöhung um eine Änderung des Vertrages handelt, muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Dies sollte nur geschehen, wenn die Erhöhung gerechtfertigt ist, das heißt. wenn sie sowohl formell als auch hinsichtlich der Höhe wirksam ist.