In Deutschland leben rund 2,5 Millionen „Solo-Selbstständige“, also Unternehmer ohne Mitarbeiter, und noch einmal knapp zwei Millionen, die zumindest eine Person angestellt haben. Mit Einkommensnachweisen tut sich dieses Klientel schwerer als Beamte oder Angestellte.
„Einen fundamentalen Unterschied gibt es“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft für Privat- und Firmenkunden bei der Deutschen Bank. „Unsere Berater müssen eine finanzwirtschaftliche Analyse durchführen und das Geschäftsmodell auf seine Nachhaltigkeit hin prüfen. Das ist bei einer etablierten Arztpraxis oder Rechtsanwaltskanzlei natürlich einfacher als bei einem Start-up, das noch am Anfang steht und bei dem die künftige Geschäftsentwicklung abgeschätzt werden muss.“
Viele Banken und Sparkassen erwarten, dass ein Freiberufler oder Selbstständiger bereits mehrere Jahre als solcher tätig ist. „Er muss drei Jahre durchgehend selbstständig tätig sein und die Einkünfte sollten nicht zu stark schwanken“, sagt Ralf Gebhardt, Baufinanzierungs-Experte bei der Sparda-Bank Baden-Württemberg.
Möglichkeiten ausloten
Eine seriöse Immobilienfinanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital ist für Normalverdiener praktisch nicht möglich. Mindestens 20 bis 30 Prozent der Kosten sollte der Immobilienkäufer aus eigenen Mitteln bestreiten.
Solide kalkulieren
Die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Bei den Einnahmen werden das 13. und weitere Monatsgehälter nicht berücksichtigt.
Nebenkosten beachten
Wer eine Immobilie finanziert, sollte die Nebenkosten des Hauskaufs bzw. Hausbaus nicht unterschätzen. Denn diese Ausgaben können bis zu 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen und die Gesamtkosten somit deutlich erhöhen.
Sich nicht überschätzen
Leistungen, die der Bauherr selbst erbringt, werten Banken als Eigenkapitalersatz – sie fließen in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein. Grundlage dabei sind die eingesparten Arbeitskosten, die durch beauftragte Handwerker entstehen würden. Vorsicht: Nicht selten überschätzen Bauherren jedoch ihre Fähigkeiten oder sie kalkulieren die Kraft und Zeit falsch, die sie für die Arbeiten benötigen.
Optimale Tilgung
Die historisch niedrigen Baufinanzierungszinsen bieten ausgezeichnete Bedingungen für ein Immobiliendarlehens. Wer das günstige Zinsniveau optimal nutzen will, muss auch seinen Tilgungssatz entsprechend wählen. Es empfehlen sich Tilgungssätze, die deutlich über einem Prozent liegen – ein Prozent ist sonst oft üblich. Begründet liegt das darin, dass sich aufgrund der niedrigen Zinsraten der Tilgungsanteil der Monatsrate langsamer erhöht und sich somit die Rückzahlung deutlich in die Länge zieht.
Sondertilgung
Bei der Kreditauswahl sollten Darlehensnehmer möglichst Angebote mit einer Sondertilgungsoption in die engere Wahl ziehen. Sondertilgungen verkürzen die Kreditrückführung und reduzieren damit die insgesamt gezahlten Zinsen. Zahlt ein Kreditnehmer beispielsweise zwei Jahre jeweils 5000 Euro außerplanmäßig zurück, kann sich das Darlehen dadurch schon um einige Jahre verkürzen. Je früher die Sondertilgungen getätigt werden, desto größer der Effekt.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn seit Abschluss des Darlehensvertrags schon einige Zeit vergangen ist, der Kreditnehmer das Darlehen aber noch nicht komplett abgerufen hat. Das kann bei Bauherren eintreten, da diese das Geld je nach Bauphase benötigen und nicht sofort die ganze Darlehenssumme beanspruchen. Bereitstellungszinsen betragen meist 0,25 Prozent pro Monat, drei Prozent im Jahr.
Staatliche Fördermittel
Der Staat unterstützt zukünftige Immobilieneigentümer mit Fördermitteln. So stellen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Förderbanken der Bundesländer zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Verfügung. Kreditnehmer können auf diese Weise einiges sparen. Seit Mitte 2018 gibt es für Familien auch das Baukindergeld. Darüber schießt der Staat innerhalb von zehn Jahren pro Kind 12.000 Euro zu. Dieses Geld wird jährlich ausgezahlt und eignet sich gut als Sondertilgung.
Versicherung sinnvoll
Zukünftige Immobilieneigentümer sollten auch Versicherungen sorgfältig auswählen. Alle für ihr Vorhaben notwendigen Policen (Feuerrohbauversicherung, Bauversicherungen, Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung und so weiter) über einen Finanzierungsvermittler ist nicht unbedingt von Vorteil. Vergleiche lohnen. Um für den Todesfall die Hinterbliebenen finanziell abzusichern, empfiehlt sich eine Risikolebensversicherung.