Geht es um die Untervermietung der gesamten Wohnung, so kann der Vermieter die Erlaubnis versagen. Es ist seine Entscheidung, ob er der Komplett-Untervermietung zustimmt oder nicht. Dabei spielt es keine Rolle, warum und an wen der Mieter untervermieten will.
Drei-Monats-Frist
Bei einer Verweigerung seitens des Vermieters hat der Mieter das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Das gilt auch bei Zeitmietverträgen oder bei Verträgen mit Kündigungsverzicht. Voraussetzung ist, dass der Mieter einen konkreten Untermieter benannt hat, der einziehen will. Eine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht eingefordert werden.
Lehnt der Vermieter eine solche Forderung ab, so hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Anders ist es, wenn der Vermieter von vornherein erklärt, dass er ganz allgemein gegen Untervermietung ist.
Ferienwohnung
Vorsicht: Auch wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung besitzt, darf er die Wohnung nicht einfach als Ferienwohnung vermieten oder bei Plattformen wie Airbnb ins Internet stellen. Dazu bedarf es – unabhängig von möglichen Vermietungsverboten an Feriengäste vor Ort (Zweckentfremdung) – einer gesonderten Erlaubnis. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass eine kurzzeitige Überlassung der Wohnung an Touristen keine Untervermietung ist (AZ: VIII ZR 210/13).
Teil-Untervermietung
Will der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, so sieht die Rechtslage für ihn besser aus. Dann hat der Mieter nämlich Anspruch auf Vermieters Zustimmung – das „berechtigte Interesse“ an der Untervermietung vorausgesetzt. Dieses muss nach Abschluss des Mietvertrages beim Mieter entstanden sein und er muss einleuchtende wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe dafür haben. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter mit Hilfe der Untervermietung seine Kosten reduzieren kann (LG Berlin, 65 S 202/17).
Auch der Wunsch einer Mieterin, nach dem Auszug der Kinder mit einer anderen Person zusammenzuleben, sich die Kosten zu teilen und Geld zu sparen, ist ein berechtigtes Interesse. Der Vermieter darf sich dann nicht querstellen und vorbringen, die Mieterin solle in eine kleinere Wohnung ziehen (LG Berlin, 65 S 202/17).
Vermieter haben keinen Anspruch darauf, dass ihnen vorab „konkrete Beweise“ vorgelegt werden – zum Beispiel mit Blick auf die finanzielle Situation des Mieters (LG Berlin 66 S 275/17).
Auslandsaufenthalt
Überhaupt keine Diskussion kommt auf, wenn ein Mieter für die Dauer eines beruflichen Auslandsaufenthaltes zwei oder drei Zimmer untervermieten will. Er muss die Wohnung, in die er später zurückwill, nicht kündigen und er muss auch nicht die Möbel und Einrichtungsgegenstände für die Zeit der Abwesenheit unterstellen. Fordert ein Vermieter derartiges, so kann er schadenersatzpflichtig werden für die entgangenen Mieteinnahmen des Mieters, dem er so die Entlastung bei seinen Reise- und Wohnkosten vermiest hat (BGH VIII ZR 210/13).
Auch Studentinnen und Studenten, die für ein oder zwei Semester auswärts studieren, haben das „Recht auf Untermiete“. Wichtig: Der Hauptmieter muss mindestens einen Raum für sich reserviert halten.
Überbelegung
Nur selten kann der Vermieter auch eine teilweise Untervermietung verbieten. Das zum Beispiel dann, wenn die Wohnung überbelegt werden würde oder wenn wichtige Gründe gegen den „ins Auge gefassten“ Untermieter sprechen. Ein solcher Grund könnte sein, dass er vielleicht bereits mal negativ aufgefallen ist und wegen Schlägereien aus einer Wohnung des Vermieters geflogen ist.
Anonym geht nicht
Mieter müssen ihrem Vermieter stets konkret mitteilen, wer als Untermieter vorgesehen ist. Die Einkommenssituation dieser Person hat aber nicht zu interessieren. Auch darf die Genehmigung nicht von Bedingungen, Auflagen oder Befristungen abhängig gemacht werden.
Untermietzuschlag
Einen Untermietzuschlag kann der Vermieter fordern. Das aber nur dann, wenn für ihn die Untervermietung ohne Zuschlag unzumutbar wäre – beispielsweise dann, wenn durch die (Teil-)Überlassung der Wohnung an Dritte die Mietsache in erhöhtem Maße abgenutzt würde oder höhere Betriebskosten anfielen. Das Landgericht Berlin hat dafür 25 Euro pro Monat und Untermieter bei einer Vierzimmerwohnung angesetzt (AZ: 63 S 152/14). Eine stärkere Belegung der Wohnung rechtfertigt nicht per se einen Zuschlag. (LG Berlin, 64 S 104/18).
Haftung
Egal, ob ganz oder teilweise untervermietet wird: Das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter bleibt. Für Mieten und Betriebskosten ist der Mieter verantwortlich. Er haftet auch für Schäden – ob durch ihn oder durch den Untermieter verursacht. Andererseits: Gibt es Mängel, so bleibt der Vermieter für solche in der ganzen Wohnung verantwortlich. Vermieter und Untermieter haben keinen Vertrag. Der Mieter wird Vermieter des Untermieters.
Mietvertrag
In einem Mietvertrag muss die Miethöhe vereinbart und der Mietgegenstand, zum Beispiel „ein Zimmer“ oder „Mitbenutzung von Küche und Bad“, festgehalten werden. Hinsichtlich der Betriebskosten können Mieter und Untermieter eine Pauschale vereinbaren oder der Untermieter übernimmt anteilig Kosten der Betriebskostenabrechnung.
Kündigungsschutz
Ist die Wohnung komplett untervermietet, so hat der Untermieter dem Hauptmieter gegenüber den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Kündigt der eigentliche Vermieter dem Mieter die Wohnung, so muss der das Mietverhältnis auch mit dem Untermieter beenden. Ist nur ein Teil der Wohnung untervermietet, so kann dem Untermieter mit den gesetzlichen Kündigungsgründen/-fristen gekündigt werden. Er kann auch ohne nähere Angabe von Gründen kündigen, dann aber mit einer um drei Monate verlängerten Frist.