Technisch gibt es zwei Möglichkeiten: die Übertragung eines Bruchteils von ein Halb am gesamten Grundstück oder die Realteilung mit späterer Übertragung einer Doppelhaushälfte. Beides hat Vor- und Nachteile, am besten besprechen Sie dies mit dem Notar, den Sie ja ohnehin einschalten müssen. Die Darlehen sind vom Schenkungswert des Hauses nur dann abzuziehen, wenn Ihr Sohn diese auch tatsächlich zur weiteren Bedienung übernimmt, also Zins und Tilgung leistet. Wenn die Darlehen nur im Grundbuch gesichert sind, Sie selbst aber weiterhin Zins und Tilgung tragen, findet kein Abzug statt.
Soweit bei einer Schenkung also Darlehen eine Rolle spielen, sollte dies stets durch einen Steuerberater geprüft werden, weil es auch einkommensteuerliche Aspekte geben kann, insbesondere was den Abzug der Darlehenszinsen als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien betrifft.