Beim Verkauf eines Grundstücks inklusive einer Wohnung, die länger als zehn Jahre im Eigentum war, fällt grundsätzlich keine Steuer an. Wird die Wohnung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft, dann kann sie nur dann steuerfrei veräußert werden, wenn sie seit mindestens drei Jahren selbst genutzt wurde. Ein Beispiel: Sie ziehen im November 2020 ein, bleiben bis einschließlich Oktober 2023 ununterbrochen dort wohnen und verkaufen im Laufe des Jahres. Ergebnis: Der Verkauf ist steuerfrei.
Ob es sich rentiert, die eine Wohnung zu verkaufen, um mit dem Geld aus dem Verkauf eine andere Wohnung zu erwerben, das sollten Sie vor dem Hintergrund der Preise, die Sie erzielen können, beziehungsweise dann zahlen müssen sowie der „Nebenkosten“ sehen, die so eine Transaktion mit sich bringt.
Da Sie davon sprechen, dass Sie von dem Geld aus dem Verkauf eine Wohnung erwerben wollen, müsste zuerst Ihr Vater sein Vermögen an Sie übertragen, das heißt Ihr Vater schenkt Ihnen das Geld aus dem Verkauf der Wohnung, damit Sie sich eine neue – eigene – Wohnung kaufen können.
Ratsam ist, zunächst den Wert mit einem Steuerberater zu ermitteln und danach zu entscheiden, ob man die Immobilie auf Sie überträgt und dann durch Sie verkaufen lässt oder der Vater die Immobilie veräußert und Ihnen das Geld schenkt. Je nach Vorgang kann der oben dargestellte Steuervorteil entfallen. Die Kosten dieser beiden Vorgänge für Notar und Grundbuchamt unterscheiden sich zum Teil erheblich und sollten ebenfalls in die Planung einbezogen werden.
Ob die Vermietung steuerliche Vorteile bringt, lässt sich leider nur im Einzelfall klären. Dafür sollten Sie alle Kosten den Einnahmen gegenüberstellen. Die größten Planungsfehler passieren bei der Abschreibung. Viele Mandanten rechnen mit zwei Prozent (oder gegebenenfalls höherer Sonderabschreibung) auf die gesamten Kosten. Was übersehen wird, ist der Anteil des Grund und Bodens, der sich nicht abnutzt und der in Ballungsräumen jenseits von 50 Prozent (bis zu über 90 Prozent) des gesamten Kaufpreises inklusive Nebenkosten ausmacht. Nehmen Sie Darlehen auf, dürfen Sie nur die Zinsen absetzen. Wird dadurch ein Verlust generiert, stellt sich die Frage, ob es wirtschaftlich vernünftig ist, Geld auszugeben, um damit anteilig Steuern zu sparen (höchstens bis zu 50 Prozent davon). Auch hier gibt es unterschiedliche Gründe, die dafür und dagegen sprechen.