Erst mit dem Tod vererben – oder lebzeitig übertragen? Bei dieser Frage muss man drei Aspekte abwägen: 1. die eigene Versorgungssicherheit, 2. die Erbschaftsteuerbelastung und 3. die Pflichtteilslast. Hauptargument für das Behalten bis zum Tod ist die optimale eigene Versorgungssicherheit. Denn dadurch behalten Sie – ohne weitere Komplikationen – die größtmögliche Verfügungsfreiheit, insbesondere die Sicherheit für Krankheit, Alter und Pflegefall.
Die gewünschte Erbfolge zugunsten des jüngeren Sohnes müsste testamentarisch verfügt werden. Andererseits belasten Sie durch diese Erbschaftslösung den jüngeren Sohn (Alleinerbe) mit dem vollen Pflichtteilsanspruch des enterbten älteren Sohnes. Hinzu kommt gegebenenfalls die Erbschaftsteuer, soweit der Steuerwert der Eigentumswohnung (abzüglich Pflichtteilslast) den Freibetrag von 400 000 Euro übersteigt (die Erbschaftsteuer entfällt, wenn der Sohn die Wohnung als Familienwohnung für zehn Jahre ab dem Erbfall selbst nutzt).
Um die eigene Versorgungssicherheit zu erreichen, können Sie in den Überlassungsvertrag beispielsweise die Verpflichtung des Sohnes aufnehmen, die Immobilie jederzeit auf Abruf oder zumindest bei einer Bedarfslage an Sie zurückzugeben; durch ein solches Rückforderungsrecht haben Sie auf die Immobilie weiterhin Zugriff. Gerade aus erbschaftsteuerlicher Sicht kann dies – zumal bei höheren Vermögenswerten – von Vorteil sein, denn Sie können den Freibetrag von 400 000 Euro mehrfach nutzen.
Unterschätzen Sie aber nicht folgenden Umstand: Den Schritt, die Rückgabe von Ihrem Sohn einzufordern, müssen Sie dann auch tatsächlich gehen, was bei altersbedingt abnehmender Bereitschaft, Streitigkeiten auszutragen, sicherlich schwerer fallen wird; neben moralischen Hemmnissen könnte es auch rechtliche Widerstände geben, weshalb diese vertragliche Konstruktion bedürftigen Personen, die in rechtlichen Dingen unsicher sind, nicht anzuraten ist. Was halten Sie von folgendem Mittelweg? Sie übertragen jetzt eine Quote von 50 % der Eigentumswohnung auf Ihren jüngeren Sohn; zu Ihrer Versorgungssicherheit behalten Sie also selbst 50 % als Miteigentum. An dem übergebenen Immobilien-Anteil bekommen Sie das lebzeitige alleinige Wohnrecht. Rückforderungsrechte zu Ihren Gunsten gibt es nur unter eingeschränkten Bedingungen (da Sie ja noch einen Halbanteil besitzen). Erbschaftsteuerlich kann Ihr Sohn bei weiteren zehn Lebensjahren vom nochmaligen Entstehen des vollen Steuerfreibetrags (für die zweite Immobilien-Hälfte) profitieren. Auch für etwaige Pflichtteilsansprüche des älteren Sohnes ist diese Lösung günstiger. Aber bedenken Sie auch hier: Aus dem Miteigentum kann auch Streit entstehen. Ohne Vertrauen in Ihren jüngeren Sohn sollten Sie auch dies gründlich überdenken.