Kann die monatliche Rate nicht mehr aufgebracht werden, ist der Kreditnehmer sofort in Verzug. Das hat zur Folge, dass die Bank oder Sparkasse den Kreditvertrag kündigen darf – und zwar schon nach kurzer Zeit. Dann droht die Zwangsversteigerung der Immobilie.
Damit das nicht passiert, sollten Betroffene zügig das Gespräch mit ihrem Kreditinstitut suchen. Um auf Notlagen, Krisen, aber auch bei Bedarf angemessen reagieren zu können, empfehlen Verbraucherschützer, die Baufinanzierung von Anfang an flexibel zu gestalten.
Diese Parameter gehören dazu:
Änderung der Tilgungshöhe
Zu den wesentlichen Stellschrauben für Kreditnehmer gehört die Änderung der Tilgungshöhe. Viele Baufinanzierer zeigen sich flexibel und erlauben zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung, so zum Beispiel die ING, Allianz, Augsburger Aktienbank oder die Sparda-Bank Nürnberg. Dadurch lässt sich die Rate schnell um ein paar hundert Euro erhöhen oder senken.
Kreditnehmer sollten aufpassen, dass das Wechselrecht nicht die Finanzierungskosten erhöht. Die PSD Banken München und Rhein-Neckar-Saar erheben 0,1 Prozent Zinsaufschlag, die Deutsche Bank 0,05 Prozent. Ein zehnjähriges Darlehen über 200 000 Euro wird dadurch bis zu 2000 Euro teurer. Andere verlangen feste Gebühren zwischen 150 und 250 Euro pro Tilgungswechsel.
Stundung wegen Corona möglich
Bei finanziellen Engpässen kann die Bank auf Wunsch des Kreditnehmers einer Ratenpause zustimmen. Aufgrund der Corona-Krise räumte der Gesetzgeber bei finanzieller Notlage sogar einen Anspruch darauf ein. Bis zu drei Monate Kreditstundung sah die Sonderregelung für Zahlungen zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 vor.
Einzelne Kreditinstitute bieten abweichende Regelungen an: „Die privaten Bausparkassen ermöglichen eine Tilgungsaussetzung von bis zu sechs Monaten“, sagt Gerd Benner, Kommunikations-chef bei der Debeka. Da Anträge bis Ende September möglich sind, könnten Kreditnehmer ihre Raten dadurch bis Ende März 2021 deutlich verringern.
Ohne triftigen Grund sollte man die Stundung aber nicht wählen, warnt die Verbraucherzentrale Bremen. Denn die Ratenpause verlängere die Kreditlaufzeit, weil die gestundeten Zahlungen an das Ende der Vertragslaufzeit angehängt werden.
Sondertilgung bringt eine Ersparnis
Flexibilität in die andere Richtung ermöglichen Sonderzahlungen. Kreditnehmer verkürzen damit die Darlehenslaufzeit, sparen Zinsen und mindern ihr Finanzierungsrisiko.
Ein Beispiel: Ein 15-jähriges Darlehen über 250 000 Euro kostet bei 1,5 Prozent Sollzinsen und einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent insgesamt 40 414 Euro Zinsen. Fließen jährlich 2500 Euro Weihnachtsgeld als Sondertilgung ein, sinken die Zinskosten auf 36 178 Euro – Ersparnis 4236 Euro.
Viele Banken erlauben, einmal im Jahr bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme in den Vertrag einzuzahlen. Höhere Sonderzahlungsrechte sind oft gegen Zinsaufschlag möglich. Ausnahmen sind Bausparkassen wie Debeka oder die Bausparkasse Mainz, die bis zu zehn Prozent ohne Aufpreis erlauben.
Kostet das Sonderzahlungsrecht Extrazinsen, sollte man es nur vereinbaren, wenn man es auch wahrnimmt. Andernfalls verteuert sich nur der Kredit. KfW-Darlehen im „Wohneigentumsprogramm“ sehen keine Sondertilgungen vor.
Kündigungsrecht lohnt bei günstigerem Kredit
Grundsätzlich flexibel ist eine Baufinanzierung nach zehn Jahren, denn dann greift das gesetzliche Kündigungsrecht. Unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist können Kreditnehmer ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ihren Vertrag auflösen. Das lohnt sich, wenn man in einen günstigeren Kredit wechseln möchte oder mittels Abfindung oder Erbschaft das Darlehen vorzeitig tilgen möchte.
Das sechsseitige Biallo-Dossier zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 52 (1 Minute = 0,62 Euro).