Max O.: „Ich wohne im Eigentum in einer Wohnanlage mit zwei Eingängen und je sechs Parteien. Vier Parteien im Parterre haben einen Gartenanteil im Sondereigentum. Einige Jahre nach der Fertigstellung der Anlage beschlossen alle Eigentümer, dass in den Gärten je ein Gartenhäuschen nach Vorgaben, wie im Protokoll der Eigentümerversammlung, gebaut werden darf. Eine Festlegung für Gartenhäuschen gibt es nur noch im Bebauungsplan der Gemeinde, nicht aber in der Teilungserklärung. Nun sind einige Häuschen nach 25 Jahren baufällig. Müssen sich die Eigentümer mit Gartenbereich für den Bau eines Gartenhäuschens an die Festlegung aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung (einstimmig) halten und haben die übrigen Eigentümer ein Mitspracherecht?
Zunächst eine Klarstellung: Die von Ihnen geschilderten Gartenanteile stehen nicht im Sondereigentum der vier Eigentümer im Erdgeschoss, zu denen sie gehören, da Sondereigentum nur an abgeschlossenen Räumen und ausnahmsweise an Terrassen begründet werden kann. Für die Gartenanteile werden vielmehr Sondernutzungsrechte eingeräumt. Durch die Begründung eines Sondernutzungsrechts haben die Wohnungseigentümer das Recht, diesen Teil alleine zu nutzen. Allerdings bleibt der Gartenteil – anders als beim Sondereigentum – im Eigentum der Gemeinschaft, sodass der Sondernutzungsberechtigte den Gartenteil nicht nach Belieben und ohne Erlaubnis der übrigen Eigentümer gestalten kann.
Die Gemeinschaftsordnung kann dem Sondernutzungsberechtigten aber bei der Gartenplanung und Gestaltung einen Gestaltungsspielraum einräumen, der über das Recht zur üblichen Gartenpflege hinausgeht. So kann ihm beispielsweise die Anpflanzung von Bäumen auch ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer erlaubt werden. Allerdings dürfen die übrigen Eigentümer oder den Gesamtcharakter der Wohnanlage hierdurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
Der Umfang Ihrer Einflussmöglichkeiten auf die Bepflanzung der Gartenanteile des Sondernutzungsberechtigten hängt also davon ab, ob und wenn ja, wie weitreichend dem Sondernutzungsberechtigten ein Gestaltungsspielraum eingeräumt wurde. Hierzu können Sie sich die Teilungserklärung ansehen.
Häufig ist darin bereits definiert, was der Sondernutzungsberechtigte darf und was nicht. Wenn nicht, muss die Gemeinschaft darüber beschließen. In Bezug auf Bebauungen auf der Sondernutzungsfläche haben Sie grundsätzlich ein Mitspracherecht.
Bauliche Veränderungen bedürfen nämlich der Zustimmung aller Miteigentümer. Über die bauliche Maßnahme muss dann ein Beschluss der Gemeinschaft gefasst werden. Dies beinhaltet auch die Art und Weise der baulichen Veränderung. Bezüglich der Gartenhäuser sollten Sie zunächst einen Blick in die Gemeinschaftsordnung oder den damaligen Beschluss werfen, ob dort bereits Regelungen zu der Errichtung bzw. der Ersetzung der Gartenhäuser getroffen wurden. Ist weder dort noch in der Teilungserklärung – wie in Ihrem Fall – eine konkrete Gestaltung der Gartenhäuser geregelt, so müsste die Gemeinschaft – wie damals auch – einen Beschluss über die Ersetzung und die konkrete Ausführung der Gartenhäuser fassen.