Martin S.: „Meine Frau und ich besitzen ein Mietshaus, dessen zehn Wohnungen vor etwa 20 Jahren nach einer Erbauseinandersetzung für abgeschlossen erklärt wurden. Der Verkehrswert wurde von einem Gutachter auf etwa vier Millionen Euro geschätzt. Meine Frau, zu drei Vierteln Eigentümerin und ich zu einem Viertel, beabsichtigen, diese Immobilie per Schenkung unseren drei Kindern zu überlassen. Wie können wir die Schenkungssteuer vermindern und wie können wir unsere fünf Enkelkinder mit in eine steuersparende Schenkungsgestaltung einbringen? Gilt der Schenkungsfreibetrag von je 200 000 Euro pro Enkel für Großmutter u n d Großvater?“
Generell werden Immobilien bei Schenkungen und Erbschaften nach einem standardisierten Verfahren, das im Bewertungsgesetz geregelt ist, bewertet. Bei der von Ihnen beschriebenen Immobilie dürfte es sich um ein Mietwohngrundstück handeln, dessen Wert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird. Es könnte sich bei den zehn Wohnungen aber auch um Wohnungseigentum handeln, was vorrangig nach einem eventuell vorhandenen Vergleichswert und erst nachrangig nach dem Ertragswertverfahren bewertet wird. Natürlich kann es hier durchaus zu Abweichungen zu den tatsächlichen Verkaufspreisen kommen. Für vermietete inländische Immobilien im Privatvermögen gilt generell eine zehnprozentige Steuerfreiheit. Der Gesetzgeber gewährt auch für jede Konstellation (Großelternteil an ein Enkelkind) jeweils den Freibetrag. In Ihrem Fall wären das (ohne vorverstorbene Kinder und entsprechendem Vermögen) folgerichtig fünf Mal 200 000 Euro pro Ehegatten.
Ihre Überlegung, bereits jetzt die Enkelgeneration zu beteiligen, ist dem Grunde nach nicht falsch. Dennoch gilt es zu bedenken, dass es nicht immer die beste Lösung ist, allein aus Steuerspargründen insgesamt fünf Enkelkinder, drei Elternteile und gegebenenfalls zwei Großeltern an einem Objekt zu beteiligen. Ohne offene Kommunikation und gutem Zusammenhalt ist hier Streit programmiert.
Zivilrechtlich gibt es hier etliche Umsetzungsmöglichkeiten. Darum schadet es aus meiner Sicht auf keinen Fall, sich das in Ruhe mit einem Steuerberater und am besten noch mit einem Rechtsanwalt gemeinsam zu überlegen. In dieser Konstellation können auch Alternativen wie der Vorbehaltsnießbrauch oder die Aufteilung in Wohneinheiten und deren direkte Schenkung an einzelne Personen besprochen werden.