Johann W.: „Wir haben seit letztem Jahr eine neue Hausverwaltung. Die Buchhaltung für unsere Wohneigentümergemeinschaft, bei der ich Verwaltungsbeirat bin, wurde ausgelagert. Jetzt verweigert mir die neue Verwaltung den direkten Kontakt zur Buchhaltung. Es sollten alle Fragen über den Verwalter laufen. Ich habe diesen Punkt auch auf die Einladung zur Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gebracht. Ist das Verhalten des Verwalters rechtens?“
Grundsätzlich kann der Verwalter eine Verwalterstellung nicht auf einen anderen – auch nur teilweise – übertragen, ohne dass den Wohnungseigentümern ein Mitspracherecht eingeräumt wird. Allerdings können einzelne Verwaltertätigkeiten – wie zum Beispiel die Buchhaltung – einem Dritten zur Ausübung überlassen werden. Unabhängig davon bleibt der bestellte Verwalter insofern weiterhin in der Pflicht, bedient sich aber zur Erfüllung seiner Pflichten eines Dritten. Diese Erfüllungsgehilfen des Verwalters stehen ausschließlich mit dem Verwalter in vertraglichen Beziehungen und sind daher nur ihm gegenüber verpflichtet. Da somit der Verwalter der ausschließliche Ansprechpartner für die Buchhaltung ist, kann er jedem Eigentümer der Gemeinschaft auch den direkten Kontakt zur Buchhaltung verweigern, sofern er den Eigentümern als Ansprechpartner – wie hier – zur Verfügung steht. Wenn im Verwaltervertrag diesbezüglich nichts anderes vereinbart ist, können Sie diesen Punkt auch nicht per Beschluss anderweitig regeln, da es sich dabei um eine interne Organisation des Verwalters handelt und die Gemeinschaft insofern keine Beschlusskompetenz hat. Das Verhalten des Verwalters ist somit rechtlich nicht zu beanstanden.