Schadenersatz für verlorene Schlüssel kann der Vermieter im Regelfall nur verlangen, wenn den Mieter am Verlust ein Verschulden trifft. Und: Ist ein Missbrauch ausgeschlossen, so muss der Mieter trotz Verschuldens nicht tief in die Tasche greifen.
Vermieter über Verlust informieren
Selbstverständlich sind Mieter verpflichtet, die Schlüssel sorgfältig zu verwahren und darauf zu achten, dass sie nicht verloren gehen oder gestohlen werden. Kommt es trotz aller Vorsicht zum Verlust der Schlüssel, so muss der Vermieter darüber schnellstens in Kenntnis gesetzt werden. Schließlich ist er für die Sicherheit des Hauses und der Wohnungen verantwortlich und muss seinerseits umgehend den Sicherheitsstandard wiederherstellen.
Schadenersatz bei Fahrlässigkeit
Der Vermieter kann Schadenersatz verlangen, wenn dem Mieter die Schlüssel schuldhaft abhandengekommen sind und der Vermieter die Maßnahmen durchführt, für die er Schadenersatz verlangt. Bedeutet: Einen Ausgleich für einen abstrakten Schaden gibt es nicht. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (AZ: VIII ZR 205/13). Verschulden liegt vor, wenn der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt. Grob fahrlässig ist es zum Beispiel, den Schlüssel außerhalb der Wohnung für Notfälle im Eingangsbereich unter der Fußmatte zu verstecken. An diesem Punkt kommen dann immer wieder Gerichte ins Spiel, um die Frage der Fahrlässigkeit zu beantworten. So ist es beispielsweise fahrlässig, die Schlüssel im Auto liegen zu lassen. (KG Berlin, 8 U 151/07).
Kein Verschulden ist dem Mieter hingegen vorzuwerfen, wenn der Schlüssel trotz ausreichender Bewachung gestohlen wird (AmG Hamburg, 47 C 178/99). Als ausreichend bewacht gilt auch ein Schlüssel, der aus einem verschlossenen Behältnis (hier ging es um ein Wertfach in einem Krankenhaus) gestohlen wird. (AmG Ahrensburg, 47 C 1171/09).
Wer überfallen wird, muss nicht zahlen
Und ebenso ist einem Mieter keine Schuld vorzuwerfen, wenn er überfallen worden ist. Daran ändert auch ein Mietvertrag-Passus nichts, nach dem Ersatzpflicht besteht, wenn mit den Schlüsseln „Missbrauch“ betrieben werden könnte. Die Klausel ist dann unwirksam. (AmG Berlin-Spandau, 6 C 546/12.)
Trotz Verschuldens müssen Mieter keinen Schadenersatz leisten, wenn ein Missbrauch mit dem Schlüssel „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit“ ausgeschlossen werden kann. Das ist anzunehmen, wenn ein etwaiger Finder keine Möglichkeit hat, den Schlüssel einem konkreten Wohnobjekt zuzuordnen. Der Vermieter kann dann entscheiden, ob ein Ersatzschlüssel für die Mietwohnung angefertigt werden soll oder das Türschloss ausgetauscht wird.
Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Mieter jedenfalls nicht eigenmächtig Ersatzschlüssel anfertigen lassen. Die Kosten für die Ersatzschlüssel können dem Mieter dann auferlegt werden.
Was gilt bei Zentralschließanlagen?
Das Landgericht München I hat aktuell entschieden, dass ein Mieter bei Verlust des Schlüssels für eine Zentralschließanlage nicht zwingend den kompletten Austausch bezahlen muss. (AZ: 31 S 12365/19). Das gilt jedenfalls für den hier verhandelten Fall, in dem es um knapp 2000 Euro ging. Der Mieter hatte sämtliche Wohnungsschlüssel verloren und der Vermieter tauschte die Schließanlage im Mehrfamilienhaus aus. Das LG stellte unter Bezugnahme des Urteils vom Bundesgerichtshof klar, dass „ein rein abstraktes Gefährdungspotenzial eines Schlüsselverlustes keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstellt“. Denn es war unmöglich, dass ein etwaiger Finder die Schlüssel einem konkreten Haus hätte zuordnen können.
„Bereits die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwendet, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passt, erscheint fernliegend“, so das Gericht. Es reiche aus, das Wohnungsschloss zu tauschen. Darauf beschränkte das Gericht auch den Schadenersatzanspruch.
Es kann also beide Seiten Geld kosten, wenn Mieter einen Schließanlagen-Schlüssel verlieren. Vermieter müssen das Gefährdungspotenzial abwägen, bevor sie die gesamte Anlage austauschen.