Hauskauf ohne Trauschein

VON MONIKA HILLEMACHER

Ob mit oder ohne Trauschein – die Anschaffung einer Immobilie ist für Paare eine finanzielle Herausforderung. Im Vorfeld wollen zahlreiche Fragen beantwortet sein. Die wichtigste ist die der Finanzierung. Die nächste Frage ist, was mit Kredit und Immobilie im Fall einer Trennung passiert. Gedanken daran sind zwar unangenehm. Die Antworten sollten dennoch vor dem Erwerb feststehen. Sonst kommt später zum Trennungsfrust noch Streit um das Zuhause hinzu. „Durchspielen, was passieren kann, und vertraglich festhalten, was gewünscht ist, damit es später keinen Streit gibt“, rät Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen.

Haftung

Schon beim Darlehensvertrag ist es sinnvoll, die Eventualität Trennung zu berücksichtigen. Den Vertrag schließen auch Paare ohne Trauschein in der Regel gemeinsam ab. Damit haften beide für die Rückzahlung. Eine sogenannte Schuldhaftungsentlassung für einen Partner sei schwierig zu bekommen, sagt Robin Peter von der Finanzierungsberatung Santel & Petermann aus Bielefeld.

Sollte das Darlehen wegen partnerschaftlicher Zwistigkeiten nicht mehr bedient werden, droht die Zwangsversteigerung. Um das möglichst zu vermeiden, wird mit der Bank von Anfang an vertraglich ein Tilgungswechsel vereinbart. „Im Ernstfall lässt sich so die Tilgung und damit die monatliche Rate reduzieren“, sagt Rainer Wilke von der Baufinanzierungsplattform Dr. Klein. Das verschaffe demjenigen, der die Rate nach der Trennung zahlt, etwas Luft, die Planungen anzupassen.

Kündigung

Eine vorzeitige Kündigung des Kredits kostet meistens Vorfälligkeitsentschädigung. Anders als Tod und Arbeitslosigkeit gehöre Trennung nicht zu den Härtefällen, in denen Geldinstitute freiwillig auf die Entschädigung verzichten.

Partnervertrag

Außerdem können unverheiratete Paare miteinander einen Partnerschaftsvertrag schließen. Sie regeln darin vorbeugend, wie sie mit der Finanzierung umgehen, damit diese einen Bruch der Beziehung übersteht und dem privaten kein finanzielles Desaster folgt. „Ein Partnerschaftsvertrag erlaubt individuelle Lösungen“, sagt die Familienrechtlerin Maria Demirci aus München. Eine gütliche Vorab-Regelung kann zum Beispiel den gemeinsamen Verkauf des Hauses vorsehen, um mit dem Erlös das Darlehen abzulösen. Denkbar wäre auch, dass ein Partner gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung wohnen bleibt. Das hat Vorteile für beide: Der eine behält das Dach über dem Kopf, der andere die Immobilie. Der Kredit wird mit der monatlich fälligen Entschädigung getilgt. „Als Maßstab für deren Höhe gilt die ortsübliche Vergleichsmiete“, sagt Demirci.

Verbraucherberater Mai rät, den Partnerschaftsvertrag mithilfe von Anwalt und Notar aufzusetzen und zu beglaubigen. Die Kosten richten sich nach dem Vermögenswert beziehungsweise dem Preis der Immobilie.

Eigenleistung

Paare können sich auch darauf einigen, dass ein Partner den anderen auskehrt. Die Konditionen für sämtliche Optionen werden im Partnerschaftsvertrag festgezurrt. Das gebe Sicherheit, sagt die Anwältin. In dem Schriftstück kann zudem der Eigenkapitalanteil festgehalten werden. Das spielt unter anderem eine Rolle, wenn jemand statt Geld Muskelhypothek ins Hausprojekt einbrachte. Die Eigenleistungen sollten sorgfältig dokumentiert sein. Das setzt voraus, die Liste hin und wieder zu aktualisieren.

Grundbuch

An den Besitzverhältnissen ändert eine Trennung nichts. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Meist stehen Paare – verheiratet oder unverheiratet – jeweils zur Hälfte im Grundbuch, und zwar unabhängig davon, wer wie viel in die Finanzierung gesteckt hat. Mit dem Eintrag sichern die Partner ihre Ansprüche an der Immobilie ab. Darauf kommt es bei der Frage an, was nach der Trennung mit dem Haus passiert. Ohne Grundbucheintrag hat ein Partner darauf meistens nur Einfluss, wenn andere Regelungen bestehen.

GbR-Gründung

Möglich ist auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Deren Gesellschafter werden namentlich ins Grundbuch eingetragen. Bei einer Trennung wird das aus der Immobilie bestehende GbR-Vermögen verkauft. Der Erlös wird entsprechend den Gesellschafteranteilen der Partner ausbezahlt. Diese individuell gestaltbaren Quoten sind im Gesellschaftervertrag festgehalten, den das Paar zur Gründung der GbR schließt.

Steuern

Beim trennungsbedingten Verkauf ihrer Immobilie müssen Paare, ob verheiratet oder nicht, die Spekulationssteuer beachten. Sie ist üblicherweise fällig, wenn Haus und Wohnung vor Ablauf der zehnjährigen Haltefrist auf den Markt gebracht werden und die Immobilie im Veräußerungsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nicht selbst genutzt wurde.

Kritisch kann es daher für denjenigen Partner werden, der aus dem gemeinsamen Heim auszieht: Wird das Haus erst im Jahr nach dem Auszug verkauft, kann für diesen Partner Spekulationssteuer anfallen. Es ist dabei egal, ob Fremde oder Ex-Partner die Immobilie erwerben.