Helmut H.: „In unserer Wohnanlage wurden den Eigentümern der Parterrewohnungen Sondernutzungsrechte an Gartenflächen eingeräumt. Diese enden jeweils drei Meter vor der Grundstücksgrenze, sodass die Restfläche Sache der Allgemeinheit ist. Dies ist in der Teilungserklärung so festgelegt. Ein Eigentümer hat sich nun sein Sondernutzungsrecht mit Einverständnis der restlichen Eigentümer bis zur Grundstücksgrenze erweitern lassen. Das wurde ebenfalls notariell beglaubigt. Dieser Eigentümer weigert sich nun, für die Pflege dieser Fläche aufzukommen, mit der Begründung, dass dies zur Einfriedung des Anwesens gehört und Allgemeinaufgabe sei. Wir sind jedoch der Auffassung, dass die Einfriedung nur der vorhandene Zaun ist. Wie ist hier die Rechtslage?“
Zur Beurteilung, inwieweit der Sondernutzungsberechtigte zur Instandhaltung der ihm zugewiesenen Sondernutzungsfläche verpflichtet ist, kommt es maßgeblich auf die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung an. Nach Ihrer Schilderung wurde in der Teilungserklärung festgelegt, dass der Sondernutzungsberechtigte zur Unterhaltung „dieser weiteren Sondernutzungsfläche“ zuständig ist. Diese Fläche, an der das Sondernutzungsrecht besteht, muss eindeutig bestimmt bzw. bestimmbar sein – etwa durch eine Bezugnahme auf den Lageplan oder eine genaue Beschreibung der Fläche. Raum für Auslegungen, welche Bereiche zur Sondernutzungsfläche gehören könnten oder nicht, darf es hierbei nicht geben, da das Sondernutzungsrecht bei einer unzureichenden Bestimmung nicht wirksam entstanden sein kann. Durch einen Blick in die Teilungserklärung sollte also einfach nachvollzogen werden können, für welche Flächen der Sondernutzungsberechtigte zuständig ist. Wenn in der Teilungserklärung steht, dass die Sondernutzungsfläche bis zur Grundstücksgrenze reicht, dann ist der Sondernutzungsberechtigte auch für die Instandhaltung dieses Bereichs bis zur Grundstücksgrenze zuständig. Davon abgesehen handelt es sich bei einer Einfriedung um eine Anlage (z.B. Zaun/Hecke), die dazu dient, ein Grundstück zu umschließen, damit zum Beispiel unbefugtes Betreten verhindert werden kann. Eine Gartenfläche kann somit unserer Ansicht nach nicht als Einfriedung kategorisiert werden, sodass sich die Frage, ob die Sondernutzungsfläche eventuell zur Einfriedung gehört, gar nicht stellt.