Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten kann erheblich Erbschaftsteuern sparen. Doch wenn Eltern ihr Haus vorzeitig aus der Hand geben, verschenken sie meist den größten Teil ihres Vermögens. Dabei ist sehr wichtig zu bedenken, dass dem Schenker noch genügend bleibt, um sorgenfrei leben zu können. „Ein sinnvoller Weg ist hierbei, dass die Eltern dem Kind zwar die Immobilie übertragen, sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vorbehalten“, sagt Michael Wacher, Rechtsanwalt aus Hof. „Diese Rechte lassen sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gelten gegenüber jedermann, auch wenn die Immobilie verkauft wird.“
Nießbrauch oder Wohnrecht
Es ist wichtig, die Bedeutungen der beiden Begriffe genau zu kennen. Das Wohnrecht räumt einer Person offiziell das Recht ein, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Mehr aber nicht. Der Nießbrauch dagegen ermöglicht dem Nießbraucher (dem Voreigentümer) nicht nur weiterhin die Selbstnutzung der Immobilie, sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften. „Denn wenn das Wohnrecht aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr ausgeübt werden kann und die Eltern ihren Lebensabend in einem Seniorenheim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch durch Vermietung weiter Einkünfte erzielen, die für den dortigen Aufenthalt und die Pflege nötig sind“, sagt Wacher.
Wirtschaftlich betrachtet steht den Eltern somit das Haus oder die Wohnung mit dem von ihnen vorbehaltenen Nießbrauchsrecht nach wie vor in vollem Umfang zur Verfügung. Verschenkt wird nur die rechtliche Eigentumshülle der Immobilie. Deshalb ist dem Nießbrauch meist der Vorzug zu geben.
Steuervorteile beim Nießbrauch
„Die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchvorbehalt ist zudem steuerlich attraktiv, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert der Immobilie abgezogen werden kann“, sagt Agnes Fischl-Obermayer, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin bei Convocat in München.
So wird gerechnet
Berechnungsgrundlage ist jeweils der Wert der Immobilie abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. Diese tatsächliche oder fiktive Jahresmieteinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Das ist ein Wert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes orientiert. „Je eher hier vom Alter her die richtigen Weichen gestellt werden, desto höher kommt die Berechnung der Lebenserwartung zum Tragen und desto günstiger werden die Steueraspekte“, sagt Fischl-Obermayer. Das ist bei hohen Immobilienwerten ein wichtiger Faktor.
Steuerbeispiel: Der 50-jährige Vater überträgt seinem Sohn eine vermietete Eigentumswohnung im Steuerwert von 610 925 Euro im Wege der Schenkung. Dabei möchte er sich den Nießbrauch vorbehalten. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen 9720 Euro. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt in diesem Fall 131 036 Euro. Da dem Sohn ein Freibetrag in Höhe von 400 000 Euro zusteht, ist auf die Übertragung mit Nießbrauch eine Schenkungsteuer von lediglich 8788 Euro fällig. Hätte der Vater die Wohnung ohne Nießbrauchvorbehalt an seinen Sohn übergeben, müsste dieser einen steuerlichen Erwerb in Höhe von 210 925 Euro mit elf Prozent versteuern, also 23 202 Euro zahlen.
Wie stark sich das Alter des Nießbrauchberechtigten auswirkt, erkennt man beim Vergleich mit einem 70-jährigen Schenker (siehe Tabelle).
Ansprüche auf Pflichtteil
Hinsichtlich späterer Pflichtteilsansprüche anderer Angehöriger des Schenkenden, kann ein Nießbrauchsrecht erhebliche – unerwünschte – Auswirkungen haben. Denn Pflichtteilsansprüche verjähren nicht wie üblich nach zehn Jahren. „Die Beschenkten müssen immer auf eventuelle Ansprüche anderer Pflichtteilsberechtigter des ehemaligen Eigentümers gefasst sein“, betont Fischl-Obermayer. Die Zehn-Jahres-frist läuft bei Nießbrauch gar nicht erst an. Wer also einem seiner Kinder eine Wohnung schenkt, um den Pflichtteils-anspruch anderer Kinder zu mindern, kommt mit einem Nießbrauchs- oder auch Wohnrechtsvorbehalt nicht zum Ziel. Das Recht des Vorbehaltsnießbrauchs erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers.
Mehr Informationen
Das sechsseitige Dossier zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 51 (1 Minute = 0,62 Euro) bis 24. Dezember. Oder senden Sie einen mit 0,95 Euro frankierten Rückumschlag plus 1,55 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Nießbrauch“ an: Biallo & Team GmbH, Bahnhofstr. 25, 86938 Schondorf