Grundsätzlich geht das Gesetz davon aus, dass die Modernisierungsmieterhöhung nach den Kosten berechnet wird, die für die konkrete Wohnung aufgewendet wurden. Soweit also Kosten nur für einzelne Wohnungen entstanden sind, sind auch nur die jeweiligen Kosten in Ansatz zu bringen. Fallen demgegenüber Kosten für mehrere Wohnungen an, so sind diese vom Vermieter angemessen zu verteilen. Im Regelfall entspricht dabei eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche der einzelnen Wohnungen zur Gesamtfläche einer angemessenen Verteilung.
Eine Wärmedämmung oder beispielsweise ein Zentralheizungseinbau fallen dabei für alle Wohnungen an – eine Aufschlüsselung nach den Kosten, die für die jeweiligen Wohnungen aufgewendet wurden, ist hier nicht erforderlich. So muss etwa bei der Wärmedämmung nicht zwischen Innen- und Außenwohnung oder solchen, die an der gedämmten Außenwand liegen oder nicht, unterschieden werden, da die Dämmung mittelbar auch den Mietern von Innenwohnungen zugutekommt. Gleiches gilt für die Dämmung der Kellerdecke und des Daches, da hierdurch die verbrauchsunabhängigen Heizkosten sinken. Somit ist es auch unbeachtlich, dass die neu gedämmte Fläche im Dachgeschoss geringer ist als im Erd- und Obergeschoss, da die Dämmung insgesamt allen Wohnungen bzw. Mietern – zumindest mittelbar – zugutekommt.
Die Frage, ob Balkone, Terrassen oder ein Hobbykeller bei der Verteilung der Kosten nach Wohnflächen berücksichtigt werden können, hängt maßgeblich davon ab, auf welcher Grundlage Sie die Wohnfläche berechnet haben.
Haben Sie sie – wie üblich – nach der Wohnflächenverordnung berechnet, können z. B. Balkone bis maximal zur Hälfte der Wohnfläche angerechnet werden. Keller gehören nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Entscheidend ist letztlich die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, sofern sie auch der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Auf die beheizbaren Flächen der Wohnung kommt es hingegen nicht an. Es ist stets die tatsächliche Gesamtwohnfläche der jeweiligen Wohnung bei der Verteilung der Kosten maßgeblich.