Auch die Corona-Krise kann die hohe Nachfrage nach Immobilien nicht stoppen. Im Gegenteil, vielerorts bleiben die Preise für Wohnimmobilien auf Rekordniveau. Lohnt sich der Kauf von Anlageobjekten überhaupt noch? Auf was sollten Käufer von Miet-immobilien achten?
Wer Wohneigentum erwerben möchte, muss tief in die Tasche greifen. Eigentumswohnungen für Millionenbeträge sind inzwischen keine Seltenheit. „Immobilien stehen bei in- und ausländischen Investoren weiterhin im Fokus“, resümiert der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) in seinem Quartalsbericht. Die Immobilienwirtschaft kommt in ihrem Herbstgutachten zur Coronakrise zum gleichen Ergebnis: „Die Preise für Wohnungen und Einfamilienhäuser steigen unbeeindruckt weiter, da auch die Zinsen unverändert niedrig sind“, so die Immobilienweisen.
Alternative Umland?
Immobilien im Umland sind in der Krise stärker gefragt als zuvor. So verzeichnete das Immobilenportal Immo-scout 24“ im Juni 51 Prozent mehr Anfragen für Eigentumswohnungen im Umland der Städte im Vergleich zum Vorjahr. Die Nachfrage nach Häusern stieg um 48 Prozent. „Wegen Corona arbeiten viele Angestellte im Homeoffice. Das Pendeln zwischen Wohnort und Arbeit bleibt damit erspart. Gut möglich, dass dieser Trend nach der Pandemie anhält“, erklärt Thomas Schroeter, Geschäftsführer bei Immoscout 24. Raus aufs Land heißt aber nicht, dass die Preise in der Stadt sinken. Laut dem Portal sind die Kaufgesuche innerhalb der Städte ähnlich stark gestiegen wie im Umland. Die Nachfrage bleibt also auch in den Städten hoch.
Rendite berechnen
Ob sich die Investition in eine Mietimmobilie lohnt, hängt vor allem von der erzielbaren Rendite ab. Prospekte, in denen mit Mietrenditen von sechs oder sieben Prozent geworben wird, beziehen sich immer auf die Bruttorendite. Das klingt verlockend, ist aber selten real. Der Baufinanzierer Interhyp verweist darauf, „dass die Bruttorendite relevante Kosten außer Acht lässt“. Entscheidend für den Anlageerfolg sei die Nettorendite, denn sie „berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbssteuer sowie die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.“ Die Berechnung funktioniert so: Die jährliche Kaltmiete wird um die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gemindert. Den so erhaltenen Jahresreinertrag teilt man durch die Investitionskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) und multipliziert das Ganze mal 100 (siehe Tabelle mit Beispielrechnung).
Voraussetzungen
Damit eine Immobilie zur Kapitalanlage ein Erfolg wird, sollten wichtige Voraussetzungen erfüllt sein.
. Lage
Die Lage muss stimmen, damit das Objekt gefragt ist. Am besten sollte es eine Immobilie in einem beliebten Stadtviertel sein, die leicht zu vermieten und später gut zu verkaufen ist. Dabei sollte ein Käufer vor allem auch auf die Infrastruktur achten (Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung). Gut ist auch, wenn die Immobilie nicht zu weit vom eigenen Wohnort entfernt ist, um bei Problemen oder Mieterwechseln schnell vor Ort zu sein.
. Substanz
Die Substanz muss gut sein, um Reparatur- und Sanierungskosten gering zu halten. Am besten lässt man das Objekt von einem Bausachverständigen prüfen, denn kommt es zu Sanierungsbedarf, ist das nicht nur teuer, es kann auch Mietminderungen durch den Mieter zur Folge haben.
. Rücklagen
Als Risikopuffer muss ein Käufer über Rücklagen verfügen. Jedes Haus braucht Instandhaltungsmaßnahmen sowie hin und wieder Reparaturen und Modernisierungen. Vor einem Kauf sollte geprüft werden, was in den letzten Jahren bereits gemacht wurde.
. Preis
Der Preis sollte angemessen sein, damit die anvisierte Rendite erzielt werden kann. Als Faustformel für die Wirtschaftlichkeitsermittlung gilt ein Wert von 25. Eine Immobilie gilt demnach als überbewertet, wenn der sogenannte Vervielfältiger über 25 liegt. Denn dann würde es mehr als 25 Jahre dauern, bis der Käufer mit den Mieteinnahmen den ursprünglichen Kaufpreis erwirtschaftet hat. Der Vervielfältiger wird ermittelt, indem man den Kaufpreis durch die Jahresnettomiete teilt. Um bei dem Beispiel in der Tabelle zu bleiben: Bei einer Jahresnettomiete von 10 800 Euro und einem Kaufpreis inklusive Nebenkosten ergibt sich folgende Rechnung: 330 000 geteilt durch 10 800 ergibt 30,5. Das heißt, erst nach 30,5 Jahren hätte man die Investition wieder drin, die Immobilie wäre zu teuer. In Ballungsräumen wie München jedoch gilt die 25 nicht unbedingt. Hier spielt vor allem die mögliche Mietsteigerung eine Rolle.
Pro & Contra
Trotz hoher Investitionskosten sprechen zahlreiche Gründe für die Mietimmobilie. So sorgen niedrige Baugeldzinsen für günstige Finanzierungsbedingungen. Fünfzehnjährige Baukredite sind laut Baufinanzierungsvergleich von biallo.de bereits für weniger als ein Prozent Zinsen zu haben, vor zehn Jahren kosteten vergleichbare Kredite das Vierfache. Außerdem profitieren Käufer von Steuervorteilen, hoher Wertbeständigkeit und Inflationsschutz.
Risiken bestehen in möglichen Mietausfällen, in unerwartet hohen Kosten für Reparaturen oder Sanierungen und in der geballten Kapitalbindung in nur einer Anlageklasse.
Mehr Informationen
Das sechsseitige Dossier zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 50 (1 Minute = 0,62 Euro) bis 21. Januar. Oder senden Sie einen mit 0,95 Euro frankierten Rückumschlag plus 1,55 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Mietimmobilie“ an: Biallo & Team GmbH, Bahnhofstr. 25, 86938 Schondorf.